2010江苏省吴 江市盛泽·德尔项目营销方案50P.pptVIP

招商政策： 1、开发商通过有关途径向政府有关部门确定税收优惠政策。 2、通过放水养鱼进行招商，给予不同商家1-3年的租金优惠政策及经营管理费。 3、建设项目网站，搭建先进的电子商务平台。 4、工商、税务等证件代办政策。 5、租一铺送一铺政策（凡是租赁家纺市场商铺的客户均可获得公司网上商铺免费使用权） 2、家纺城采取本地和走出去并重的形式进行招商： 本地招商：主要为盛泽及周边区域原材料生产企业及盛泽本地原材料贸易公司 通过抓住领头羊的方式进行招商，先招主力商家，通过本地较有名气的品牌商家进驻带动小品牌商家进驻。 通过开发商在本地的资源先行引进一定数量的商家，制造氛围 联合当地行业协会，给予会员制企业特别的优惠政策，促进招商 对盛泽本地贸易公司进行摸底，对有意向开门店的商家进行主动上门招商 外地招商：以江苏南通、浙江柯桥等为主要招商区域. 通过外地政府部门相关协会进行产品说明会的形式进行招商。 对外地到盛泽开设门店的客户给予商务条件较大优惠的形式进行招商。 联合外地上游行业协会进行对项目进驻优势说明会的形式进行招商（项目优势：原料集中采购节约成本等）。 举办产业大会，组织上下游产业对接进行招商。 根据目标商家方案，定向邀约业态商家，有选择性的进行招商。对拟签约商家严格把关，签约前考察其已有门店实际经营情况，评审商家经济实力及抗风险能力等，确保进驻商家稳定长期的经营。 招商阶段执行要点： 第一阶段：招商准备期（2010年10月10日至2010年11月10日） 阶段执行目标：完成前期准备工作。招商团阶建设，招商人员培训，招商物料准备，招商合同拟定，招商说辞及租赁条件制定，目标商家资源梳理等。 第二阶段：招商预热期（2010年11月11日至2010年2月1日） 阶段执行目标：实现项目整体招商率30%。 工作重点： 银行、咖啡厅、中高档餐饮、足浴等目标商家合作意向签订。 本地原料龙头企业意向沟通、著名家纺品牌邀约、洽谈等。 产品说明会举行 第三阶段：全面招商期（2011年2月1日至2011年5月31日） 阶段执行目标：实现项目整体招商率70%。 工作重点： 生活超市、干洗店、药店、快速餐饮、中档餐饮等生活配套合同签订 著名家纺品牌合同签订 本地及外地原料企业合同签订 主力商家签约活动举行 1、尽快成立经营管理公司，或聘请专业顾问公司尽快落实后期经营管理架构及工作职能 2、三权统一：统一规划、统一经营、统一管理；通过专业规范的后期经营管理规划，给经营商家更充分的入驻信心，也便于后期招商、运营 一期公寓和商铺已经对外销售，并有一定的去化比例； 公寓均价7000元/㎡，商铺均价15000元/㎡，大部分客户已经了解该物业价格； 销售过程未进行销售控制，即不同位置均有去化。 现有的销售模式不利于市场统一经营与管理，阻碍了市场的整体发展； 建议在销售模式上采用返租的销售模式。 由于一期商业价格已经对外公开，短期内转变销售模式较难，客户接受度较差； 建议暂时封盘，待项目整体形象提升后和二期一期进行包装、推广、销售。 招商执行 招商执行 经营管理建议 PART·5 项目一期尾盘去化 一期营销建议 针对性策略 销售时间节点 销售计划 营销现状分析 营销现状分析 营销现状： 价格很难在短期内大幅拉升； 一期公寓销售过半，剩余部分做装修房操作较难。 销售现状衍生问题： 一期营销建议 商业部分： 一期公寓部分建议采用集中开盘的销售方式，便于制造项目热销氛围，提高成交率； 尽快制造样板房，最大限度的挖掘项目自身优势 公寓部分： 价格平开高走：销售控制+推案策略=价值最大化 销售控制：营造热销氛围； 客户积累量 预约量 成交量 每期推案量 + 每期90%以上去化 推案策略：一般产品先去化，优质产品后去化； 位置一般、 面积较大 位置一般、 面积适中 位置较好、 面积较小 价格稳步提升 价 值 最 大 化 针对性策略 制造持续热销、价格持续上涨的良好销售氛围 （客户心理买涨不买跌、不容易买到的才是最好的） 多重优惠策略：提高客户对项目的关注度，保证意向客户的成交率 预约即有精美礼品 开盘当天选房优惠 按规定时间签约优惠 吸引更多的客户预约 预约客户更多的选房 选房客户能早日签约 快 速 回 笼 资 金 针对性策略 多重的小幅优惠，刺激客户的购买欲望 销售时间节点 10-10 项目预约 合同流程阶段 10-20 1、销售团队进场 2、同时提交所有画面稿件 10-31 1、现场形象包装到位 2、媒体推广计划及开始实施 11-15 1、蓄水期 2、价格表重新制定 媒体推广阶段 11-18 项目开盘 11-28 预约期 2011-1-31 持续销售期 媒体热销炒作 销售计划 100% 9000 5% 1