2010新政下的房地产发展趋势.pptVIP

* 绝对必威体育官网网址！此报告仅供客户内部使用，未经乘星行的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 * * * 新政下的房地产发展趋势 二次调控背景 壹 调控政策解读 贰 后市行业发展 叁 壹 政策背景 宏观经济向好 世界经济的向好的势头明显。同时，IMF也持续表明对于亚洲特别是中国经济的看好，预测中国今年的经济增长率为10.5%。 IMF调高对经济增长的预期 8月份宏观数据好于预期 经济增速小幅回升 经济回落势头放缓 货币退出速度放缓 出口放缓，内需走强 7月份同比增速 8月份同比增速 工业增加值 13.40% 13.90% CPI 3.30% 3.50% PPI 4.80% 4.30% PMI 51.20% 51.70% 出口 35.60% 34.40% 社会消费品零售总额 17.90% 18.40% 固定资产投资 24.90% 24.80% 房价指数 10.30% 9.30% 新增信贷绝对值（亿元） 5328 5452 通胀压力增大 10月，CPI持续创出新高，同比上涨4.4%，创年内新高，通货膨胀压力增大。由于进口快速增加，使得贸易顺差有所回落，但出口绝对增速仍然不低，人民币升值压力持续存在。经济运行数据显示，资产价格存在明显上涨压力。 土地市场回暖 进入7月份以来，特别是8、9月份土地溢价率上升非常明显，房地产商对房价未来上涨存在较强的预期。 土地溢价率持续上升 9月1日，合生创展松江单价地王；9月8日，九龙仓浦东宅地楼面价地王；9月19日，南京下关滨江地王…… “地王”重现 “新国十条”执行有松动 在调控政策风声仍紧的情况下，一些房地产企业为追求企业自身利益逆市高价竞拍土地，表明价格反弹动力较大，这使调控政策的效力未能明显显现。 房地产市场回暖 住宅市场量价齐升 8月份北上广住宅成交量大幅回升 8月份北上广住宅成交均价上扬 4月份以来的政策调控虽然导致了房企的短期偿债能力有压力，但经过8～9月的销售高峰，出现了好转迹象。 房企资金链趋于稳定 北上广等一线城市住宅市场表现出了量价齐升的态势，这也在一定程度上说明了房地产市场在经济整体转好的趋势下也在回暖，“金九银十”现象开始显现。 调控进行时 新国十条 2010.4.17 新一轮调控启动 新五条 2010.9.29 巩固“新国十条”二次调控启动 地方细则 至2010.10.19 全国14城出台细则限购 加息 2010.10.19 加息：存贷款利率上调0.25%；公积金贷款利率上调0.2% …… …… 贰 政策解读 新五条 执行灵活 地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数。 对一些城市提出要求 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 限 购 具体目标 确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 强化落实 加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。 保障性住房 不同地区可灵活执行 贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，部分地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款 用于全国范围 暂停发放第三套及以上住房贷款 三套 抑制投机、投资 首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍 要求严格执行 严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍 二套 有户型差别 套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30% 无户型差别 首付款比例调整到30%及以上 首套 个 人 房 贷 特点 主要内容 特点 主要内容 4月新“国十条” 9月新五条 2010年4月和9月房地产调控政策对比 “新五条”基本是“新国十条”的强化和细化，强调了可执行层面，是楼市失控的无奈之举。 …………… 全国统一 抑制需求 二套严令首付五成，利率1.1倍以上 ——强制切断不合理的改善性需求 90平米以下首套首付提升一成 ——强制切断不合理的首套自住需求 三套房停贷 ——强制切断投资需求的信贷杠杆 开始实施异地限购 ——收缩了资本跨区流动范围 最为严厉，抑制需求 ——新五条的目的在于抑制所有需求，缓解价格上涨压力，同时将调控范围扩大到首置型客户，影响了很多刚性需求； “新五条”对于“新国十条”中的可灵活执行的规定都做了强制要求。 政府问责，强化落实 ——地方政府被收权，支持房地产需求的信贷自由度进一步降低。这是本轮政策一个重要的细化； ——问责地方政府，推动了地方细则的出台以及执行。 表明决心，后续跟进 ——新五条表明政府调控决心的用意更大，尤其是在十一之前出台；同时也预留了很大的后续政策空间，主要就是房产税。