2010年8月西安凯旋投资·西关街项目策划报告（2次沟通版）汇.pptVIP

需甲方配合的关键点 随案附件：经济测算 肆 NO.1. 甲方配合类 1.项目装修标准及用材标准的尽快确定 2.项目营销外站点的选址确认 3.项目主力户型装修风格甄选确认 4.与知名公寓/酒店服务公司合作协议 5.营销全周期内的物业服务人员配合 （保安、门童、保洁、服务人员） 项目提升层面： 1.物业服务价值提升 2.地下车库大堂精装提升 3.智能化提升 预祝本案开发销售圆满成功！ * NO.1. 客群定位 本案客群构成 1.区域周边拆迁户 因拆迁（城中村改造或区域改造：大兴区、大庆路、丰庆路）产生的被迫置业 随有住房面积补偿，但为升级考虑伺机置业，投资性置业是其置业根本动机 “继续包租公、包租婆的生活” 公寓类产品，升值潜力大，区域发展成熟，多为一次性置业 但，纵观项目周边区域，此类产品进入供给断层，且现有项目品质差强人意 NO.1. 客群定位 本案客群构成 2.交通动线经营者 经过多年打拼，生意已具规模，置业是其事业稳定并进一步发展的有力支撑 “比生活更享受·比酒店更生活” 距离店铺较近或交通便利，公寓类产品，满足居住使用的各项功能 但，类似产品过远，或价格超出价值（硬件指标，生活的便利性与项目本身差距较大） NO.1. 客群定位 本案客群构成 3.企业高级白领、外聘高级技术人员 单身贵族或独居西安，收入稳定且丰厚，置业是其享受生活享受工作的物理载体 “私人行宫” 城墙边，钟楼商圈、西稍门商圈——享受生活的一切 但，类似产品过远，或价格超出价值（硬件指标，生活的便利性与项目本身差距较大） NO.1. 客群定位 本案客群构成 4.企业中高管，职业经理人 经济实力殷实，情感生活丰富或独居西安，置业是生活的附属，追求工作与生活之外的第三空间——即：不被打扰的专属私享空间 “私人行宫、酒店套房、商务头等舱” 置业更加理性，追求项目的综合素质，对于物业服务的品质及硬件指标要求较高，追求圈层生活，项目质素必须与身份匹配 NO.1. 客群定位 本案客群构成 5.公务员、大学教授 有较强的经济实力，置办不动产是其资金转化的最直接和最有力途径 “养老型长线投资” 升值潜力、区域发展潜力、地段 NO.1. 客群定位 本案客群构成 6.创业型公司、外地驻西安办事处 借助办公地的选择提升企业形象，增强竞争暗示 “酒店式工作室、微型企业总部” 项目品质及自身配件支撑、周边商务配套齐全 NO.2. 产品定位 必要性： 项目实现价值飞跃的需要 企业实现品牌树立的需要 客群区域价值倾向的需要 西门外·精装修·财智空间 【西门外】——项目交通、地段、配套等区域共性优势的核心描述 【精装修】——区域内价值突破，缩短与同地段其他区域的价值差距，是企业实现开发品牌递延的核心 【财智空间】——掌控生活自然是财务与智慧的双丰收 NO.3. 档次定位 1200~1500元/㎡装修标准 档次定位的厘定源自装修标准的厘定， 中等偏高的装修标准既能有效实现区域竞争的突破，促进置业客群的价值倾向；同时又结合公司的操作实力，在有效缩短与同地段其他区域项目的价值差距的同时，也不偏离区域价值的支撑。 NO.4. 形象定位 综述： 摒弃传统的，机械的，生硬的冷冰冰的项目描述，将项目的气质内涵与目标客群的价值观实现无缝对接，产生共鸣。 领跑财智时代 【领跑】——企业的项目开发目标，企业的品牌发展目标；更主要的是目标客群的心理归属 【财智时代】——20%的高智力阶层掌控80%的资源控制权，掌握80%的财富 ——知识跟财富的结合是目标客群的真实写照，更是本案具备的素质 【领跑财智时代】——是项目自身发展的需要，是企业品牌概念的递延，更是目标客群的生活及工作态度 NO.5. 价格定位 公寓：10000~11000元/㎡ 商业：15000元/㎡ 立足点 项目需要——实现区域突破 企业需要——树立、奠定品质生活倡导者的品牌形象 七大商圈环绕——殿堂级配套圈 城墙边的高端物业——无可复制稀缺资源 市场高站位——跻身一线品牌阵营 物业价值提升——产品细节考究，豪宅典范 对价格的思考 不被购房者的价格抱怨迷惑 价格正是将我们与区域产品区分开来 价格高不高，关键看价值 价格高不高，关键看引导 项目营销及推广 营销推广总体部署 营销推广出位策略 叁 NO.1. 项目营销推广整体部署 营销排期计划表（简） 年 2010年 2011年 月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 强 销 期 房展会 物料准备期 概念强势导入/炒作期 持续炒作期 2次集中宣传 持续推广 品牌维护 营销筹备期 蓄 客 期 开盘 解筹 持 销 期 销售进场 体验中心开放 预售证到位 开盘解