2010年房地产业行业2010年度房地产业分析报告汇.doc

深圳市房地产业报告 （2010年度） 二零一一年三月 目 录 要 5 1．深圳市房地产处于过热状态 6 1.1 房价持续处于高位且波动较大 6 1.2 新建商品住房成交规模大幅下滑 6 1.3 房价收入比和房价租金比过高 8 1.4 小结 9 2. 房地产价格持续高涨原因分析 10 2.1货币的大量供应助推房价 10 2.1.1 货币供应大幅增长 10 2.1.2 通胀预期推动购房行为 11 2.1.3 通胀预期导致供给缓慢 11 2.2 住房供给不足 11 2.2.1 政府控制建设用地总量 12 2.2.2 开发商大量囤地 13 2.2.3 深圳市新房入市面积呈下降趋势 14 2.3 自住型购房需求平稳增长 15 2.4 小结 16 3. 房地产调控政策分析 17 3.1 综合政策 17 3.1.1 “1.7”调控 17 3.1.2 “4.17”调控 17 3.1.3 “9.29”调控 18 3.1.4 “1.26”调控 18 3.1.5 综合政策效应 18 3.2 金融政策 19 3.2.1 差别化信贷 19 3.2.2 上调法定存款准备金率 19 3.2.3 加息 20 3.2.4 金融政策效应 20 3.3 限购令 20 3.4 保障房政策 21 3.4.1 中央政府保障房建设政策 21 3.4.2 深圳保障房建设与规划 22 3.4 小结 23 4. 2011年深圳房地产市场预测 24 4.1 房地产调控将继续、深化 24 4.2 2011年市场供应偏低 24 4.3 深圳楼市将保持平稳发展 25 5. 结束语 26 附录1 房地产业拉动GDP 27 附录2 地方政府依赖土地财政 28 图表目录 图 1 2010年1月至2011年2月深圳新建住房均价（元∕M2）及增长率 6 图2 2010年1月至2011年2月深圳新建住房销售面积（万M2）及增长率 7 表 1 深圳市历年商品房、商品住宅、二手住宅销售面积（单位：万M2） 7 表 2 深圳市历年房价收入比 8 表 3 2005～2010年人民币贷款新增、居民中长期贷款 10 表 4 2005～2010年货币供应量 10 表 5 部分“地王”一览表 12 表 6 历年购置土地面积、完成开发土地面积（单位：亿M2） 13 表 7 2010年深圳市新建商品住宅批准预售明细（单位：万M2） 14 表 8 2006～2010年新建商品住宅新开工面积 14 表 9 2010年中央政府主要差别化信贷政策 19 表 10 中央政府2010年保障房建设的相关政策 21 表 11 2007～2010年土地出让收入、地方财政收入 28 摘 要 作为一个一线城市，深圳市房地产市场持续处于过热状态。受政府调控、供给减少等因素影响，2010年以来新房成交量显著下降；但是新房价格持续处于较高水平，并呈现出震荡上行趋势，2010年全市新建商品住房均价为20,297元∕M2，较2009年度上涨36.70%。深圳市房价收入比和房价租金比远远超出合理水平。 货币的过度供应和住房短期供给不足，是导致房地产价格持续走高的根本原因。过去10年中国M2的年均增速为18%，累计上涨4.5倍以上；而CPI 10年累计涨幅都不超过25%，流动性过剩的结果是货币流向以房地产为首选的“资产池”。2008年以来深圳市新建商品住宅新开工面积呈下降趋势，造成住房短期供给不足。 影响大。2010 年以来国内房地产调控政策持续高压，政府实行差别化的信贷政策、限购等一系列措施，主要是通过抑制投资投机需求、增加保障房供给、加强市场监管等手段来遏制房价过快上涨。在国家和深圳市各项调控政策的作用下，深圳市房地产投机炒作行为得到了有效控制、房价快速上涨的势头得到的一定的遏制。目前市场观望范围浓厚，未来若房价出现快速上涨迹象，政府可能出台更严厉的调控政策，如加息、物业税等。 房地产市场。市场因素依然存在政策继续趋紧房地产市场将 1．深圳市房地产处于过热状态 1.1 房价持续处于高位且波动较大 深圳市房地产处于过热状态，首先表现为房价持续处于高位。 2010年虽然遭遇了严厉、频繁的政府调控，但深圳新建商品住房成交均价仍然突破2万大关创历史新高。根据深圳市房地产研究中心的统计，2010年全市新建商品住房均价为20,297元∕M，较2009年度上涨36.70%；1-4月新建商品住房均价持续在2万元∕M以上；5-8月份，受市场观望情绪影响，新建商品住房均价有所回落；自9月份开始，新建商品住房均价再次显著反弹。 调控政策通过影响成交结构对成交均价也造成了一定影响，即政策压制高端楼市，导致2-3季度整体成交均价水平呈震荡回落之势，不过房价持续处于高位并于年尾呈现出继续上趋势。进入2011年后，1、2月份新建商品