2008年山东曹县罗兰现代城营销推广方案汇.docVIP

Xxx2008年营销推广方案 策划部 2008年1月 目 录 一 2007年营销推广总结 1、07年销售业绩分析 2、07年月 分析：由图表可以看出，项目从6月份开始月销售业绩均保持在600万以上，整体水平迈上一个新的台阶。原因主要有两方面。一方面，6月份由教师分房事件引发的团购热潮极大的提升了项目的业绩、人气和置业顾问的信心，成为项目的重要转折点。另一方面前期股市的飘红也在一定程度上促动了楼市，增强了大众的理财意识。 由此可见，项目销售基本已经进入良性循环，同时市场的商品房意识也有了很大的加强。因此下一步的营销重点集中在三个方面：一是提升项目形象，做品牌，拉升利润空间。二是及时应对市场变化，抵御风险。三是维护业主关系，形成“头羊”效应。 2、2007年6-12月营销推广分析 项目此段时期主要采取的宣传方式有：宣传单、电视广告、短信、满天飞、条幅、户外广告、宣传车等，其中新拓宽的宣传渠道为座套广告，效果一般。反馈效果较好的为业务员和短信。 1）来电分析 分析：6-12月共来电1768批，平均每月253批，平均每天8批，与去年同期相比有很大提升。由图可知，来电途径较多，比去年有所拓宽，同时也说明各种广告都在发挥作用，其中反馈较好的为业务员和短信，分别占到68%和14%，说明在当地主流媒体不发达的情况下，业务员和短信是促动人气的主要渠道。因此，加强对业务员的培训和管理，将有助于提升来电量和来电质量。其次为待查，占4%，说明各种广告的综合作用较为明显。除此以外，朋介、广告牌、老客户、听说所占比例也较高，因此老客户关系的维护将贯穿项目始终。 2）来客分析 分析：6-12月来客共计6250批，平均每月893批，平均每天30批。由图可知，业务员是来客的主要途径，占到来客总量的84%。因此加强对业务员的培育和管理，对于提升来客质量具有决定作用。其次是待查和听说，分别占5%、2%，这些来客途径相当模糊，不排除各种广告宣传综合作用促使客户上门。老客户、业主、朋介、客带客共占5%，说明随着项目的逐步成熟，老客户资源将成为我们进一步挖掘的重点，需加强业主关系的维护。 二、2008年营销推广背景 1、项目目前剩余房源 期 楼座 剩余总数 一层 二层 三层 四层 五层 六层 均价 总均价1710 二期三期 13# 0/60 　 　 　 　 　 　 1725 二三期均价 14# 0/20 　 　 　 　 　 　 1784 15# 2/36 　 　 　 　 2 　 1709 16# 6(12) 　 　 2 4 1725 1705 17# 0/6 　 　 　 　 　 　 1728 18# 2/60 　 　 　 　 　 2 1692 19# 1/48 　 　 　 　 　 1 1705 20# 0/36 　 　 　 　 　 　 1692 21# 0/36 　 　 　 　 　 　 1692 22# 0/48 　 　 　 　 　 　 1681 23# 0/48 　 　 　 　 　 　 1680 24# 11/36 　 　 　 0 5 6 1679 25# 1/60 　 　 　 　 　 1 1674 四期 26# 8/48 　 　 　 　 1 7 1704 四期均价 30# 5/36 　 　 　 　 　 5 1765 34# 24/48 2 2 2 4 8 6 1704 1716 35# 15/48 　 　 　 3 6 6 1696 27# 43/48 7 5 7 8 8 8 1685 31# 41/48 7 6 7 6 7 8 1744 合计 　 0 16 13 18 21 41 50 159 　 2、2008年市场环境预测 三足鼎立局势初现端倪 随着幸福人家的开盘、环岛二期的推出，三足鼎立的局势已渐渐明朗。地段、价格将成为对比重点，因此区域炒作（教育、生活配套等优势）、价格控制将成为08年本案营销重点。而芙蓉家园将继续走低价路线，对于本项的分流作用仍较为明显，因此对于品质生活观念的植入仍将继续。 旧城改造成为潜在威胁 2008年曹县房地产开发仍以旧城改造为主，主要改造片区为政府小区、银安小区（县委正西），面积约400余亩。据悉招商已有初步成果，县府广场的修建则是初步体现。由于改造区域地理位置优势明显，因此，旧城开发项目亦将本项的潜在威胁。 北部发展步伐放缓 据悉，北部开发区招商不够顺利，厂房空置率高，政府内部矛盾严重，开发步伐放缓。这对于本案将是一利好因素。 时间 工程节点 节日节点 3月 幼儿园开建、二期绿化、景观成形 植树节 4月 三期道路、绿化基本成形 菏泽牡丹节 5月 三期交房 劳动节、护士节、母亲节 6-7月 25、26、30、34、35号