房屋地产控制营销费的探讨.docxVIP

房地产控制营销费的探讨无论低至2个点还是高至5个点，营销费用都是一笔巨额的成本投入，营销费用的管理也一直是困惑发展商多年的大问题。营销费用管控，具体包括确定营销费用预算、制定营销计划、安排相关广告投放和举办营销活动、现场接待收集来电来访信息、分析并反馈营销效果、优化后续营销投放策略等，遵循“计划—执行—调整—总结”的PDCA内控环。这样一来，第一，有利于通过统一规范，实现营销投放与现场信息采集并行，使费效评估真正落地；第二，可相对客观地反映投放效果，为后期营销投放调整提供参考；第三，更为准确找准客户定位，提升到访率和成交率，加快销售速度。?一、管什么：营销推广费为焦点管控项?招商地产根据公司内部不同的分工和授权方向，把销售费用拆成两大块，一块是营销推广费，营销专业人员可以控制，并负责这一块费用明细的编制和执行。其中，关于样板房、售楼处、展示区等的建造由工程部门控制，营销专业人员仅提出规划、建造要求和建议，成本按等级分类有一套具体的标准限制，成本管理部严控，严禁超出。?另一块为佣金。招商地产基于节省成本、有效管理、品牌统一、销售服务等方面考量，构建了自己的销售团队。对提佣也有一套严格的规定，发生一单销售就发生相应的一单提佣，分级提佣有明确规则，一是按照项目容量分级提佣标准，二是按照计划量的完成情况调剂。总体说来，通过分级结算、规范制度、严格监控实现销售提佣费用支出的有效管控。?由此，除去规则性强控部分，招商地产营销费用管控重点着眼于营销推广费。其营销推广费用根据推广方式、渠道和媒介分类等具体划分为五大类18个子项。按照不同营销分析需要有不同的维度划分，其中按照媒体投放周期划分，长效投放和短效投放比较典型。招商的短效周期设置为一周，长效周期则大多按照合同周期进行每季度、每月、每周或是每天的均摊。通过投放活动的效率分析指标和分析维度，得出不同媒体类别的性价比和特点，从而选择最优的媒体类别与组合进行营销投放。?二、怎么管：三大指标管控，量化营销效果?招商分析营销投放效果的三大指标为到访成交率、单位到访成本、单位成交成本。三大指标的划分依据在于把钱与效用最后对应上，于是先要理解房子这类产品不同于一般消费品的两个特征：第一，没有两件产品是完全相同的；第二，客户在实施消费产品的行为之前，重在体验。因此，单单广告宣传还不够，还需要提供客户体验，并对客户来电来访和后期成交的实际广告效果进行精细跟踪。?1.到访成交率?到访多少组客户，其中有多少组客户成交。该指标在于对到访客户的有效性进行针对性监控，可以衡量广告投放的终极效果，必须以成交为结果追求。?2.?单位到访成本?将短效投放如每周的营销费用投入分摊到每一组到访的客户，长效投放则按周期分摊到这一期间到访的客户，把客户的组数作为基本单位，这样计算出单位到访成本。?由于外在因素、媒体本身特征以及某些特殊因素等的影响，短期统计的一周内，单位到访成本的变动是比较大的，但因为数据不断积累，把监控周期延长到月度、季度、半年统计的时候，会逐渐被平抑，这些突发的、特殊的因素，会被过滤掉。?3.?单位成交成本它是针对单独一套房成交所需要的营销推广费用，其基本标准是针对一套房，“套”与上述每组到访客户的“组”是相通的。期间内投入的营销费用除以期间内的成交套数，得出一套房的成交成本。?这三个指标必须要有基础数据支撑，例如每天的到访量、进线量，每周的投放金额，长短效区分，等等，针对18个子项，各数据该归到哪项，都很清楚。这三大指标加上销售金额完成率、营销推广费用在销售额中的占比三、怎么做：营销能力分解与实现，强化资源整合?营销整合得当，将资源充分调动起来，营销效果最大化之余，更能节省营销成本。营销人员核心能力在各营销步骤中的分解与实现，体现在营销推广过程中的方方面面。?1.渠道精准营销?将有限的资源投入到有效的渠道中去，进行精准的渠道营销，保证项目利益的最大化。?（1）区域化：由于各地具体情况不同，产品也具有差异化，客户对产品及推广媒体的接受点和接受习惯不一样，消费行为发生的特征也不同，某些媒体投放响应率很低，某些会偏高，比如苏州人非常愿意看本地电视，但深圳人不喜欢。因此，对于媒介大类的选择，要因地而异，不能一味指定选用某种媒体或手段。?（2）细分客户：对客户要根据年龄、性别、职业等进行分类，对客户群的判断要精准，从而有效通过渠道把产品亮点、卖点准确地传递给客户群。?（3）广告语：针对潜在客户经常活动的区域，运用他们可接受的渠道，设计楼盘点对点的广告语，多个亮点转化为单一卖点。?（4）口碑叠加：实践经验表明，最有效的传播渠道是口碑，即客户“老带新”，因此要注意对老客户资源的整合与挖掘。好的广告是宣传效果叠加，楼盘的基本信息会在消费者脑海里留存印记，一旦有亲朋好友推荐，就能立即激发对项目的认知，强化消费倾向。?2.媒体