兰州市房屋地产开发行业存在的问题机器对策分析.docVIP

兰州市房地产开发行业存在的问题及其 对策分析 房地产开发企业作为房地产开发市场中的供给方，其基本状况显然会对房地产开发企业的行为和行业经济绩效产生深刻影响。因此，研究和分析兰州市房地产开发企业的基本状况，将有助于认识、理解房地产开发商的各种行为以及兰州市房地产开发市场存在的问题，进而为促进兰州房地产产业的持续、健康发展制定出有效的对策。 一、兰州市房地产开发市场的基本情况 截至2006年5月，兰州市共有房地产开发企业505家，其中一级资质企业1家，二级资质企业32家，三级资质企业248家，四级资质企业201家；注册资金共计57.19亿元，从业人员12453人。“十五”期间，兰州市累计完成房地产开发投资172.98亿元，与“九五”相比，增长了117.75%，其中2005年完成52.57亿元，平均增长24.76%；年均销售商品房建筑面积109.28万平方米，年军销售收入22.85亿元，与“九五”相比，分别增长了210%和254.26%；兰州城市居民的住房条件整体上有了较大的改善，人均住房面积由2000年的12.10平方米增加到16.69平方米。 “十五”期间，全市共开工建设房地产项目316个，其中1万平方米以下的61个，1~5万平方米的188个，5~10万平方米的38个，10万平方米以上的29个，分别占同期在建开发项目总数的19.3%、54.49%、12.03%和9.18%。涌现出一批配套完善、环境优美、智能化程度较高的大型房地产开发项目，总建筑面积近800万平方米，占“十五”期间商品房施工面积总和的25.3%。这说明兰州的房地产开发正逐步向规模化、品牌化、多元化和人性化方向发展，房地产开发企业的开发理念和思路正逐步走向成熟，那种一味追求经济效益，见缝插针、违规建设的行为在逐渐减少，规范经营、规模发展、社会效益和经济效益并举的项目正在不断增加。 二、兰州市房地产开发行业存在的主要问题及其影响 （一）兰州市房地产开发企业规模小、散、差现象十分突出 资质等级是衡量房地产开发企业实力的一个比较有效的综合性指标，资质等级越低，说明实力越弱，不同资质等级企业的数量分布较好地反映了一个城市或地区的房地产开发的行业结构状况。兰州市房地产开发企业总数在2006年5月多达505家，其中一级资质企业只有1家，二级资质企业也仅有32家，一、二级资质企业仅为总数的6.5%；三级及更低资质等级企业473家，占总数的93.5%。企业的注册资金和从业人员数量也是反映企业规模或实力的重要指标。兰州市全行业平均每家企业的注册资金仅为1100万元，平均每家企业的从业人员仅为24.7人。 另外，一些房地产商追求眼前利益，忽视社会诚信度，所售房屋质量低劣、售房广告虚假、面积缩水、物业管理不规范，还有一些企业因资金、人才不足，成了徒有虚名无楼可盖的“空壳”公司。 （二）企业经营落后，创新能力差 一是粗放式的经营与管理仍然常见，效率低下。住房建设仍处在粗放型生产阶段，集约化程度低，科技贡献率低、劳动生产率低；住宅建设技术落后、成本高、效益低、质量差；住宅小区规划设计水平不高，住宅产品能耗大，建筑材料污染严重，住宅小区整体环境较差。 二是营销模式落后。除了几家较知名的开发商外，其他开发商很少在营销上有所创新。企业缺少现代营销理念，项目缺乏调研论证与整合策划，甚至缺乏虚心学习、引进的观念。房地产商品在外观、设计、式样等方面日益品同质化，相互抄袭现象严重，产品缺乏创新。 三是重竞争轻合作。各个企业认定“同行是冤家”，只看到企业之间竞争的一面，想不到企业之间应当合作的一面，宁愿惨淡经营，不愿与人合作，跳不出传统经营的“宁为鸡头、不做凤尾”的狭隘观念。兰州房地产业中实行纵向与横向联合经营、并购从而扩大经营领域和企业规模、增强企业竞争实力这种在发达地区较为常见且较为有效的做法十分少见。 （三）市场不规范，开发商的不良行为未得到有效制裁 违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、合同欺诈、中介市场混乱、房屋拆迁和物业管理服务不规范等问题突出，扰乱了市场秩序，严重损害了消费者的合法权益，甚至引发了群体投诉上访。然而这些“不轨”行为在当前环境状况下并未受到有效约束与制裁，这对诚信企业反而形成了负向激励。 （四）房屋价格构成不透明，市场信息不对称 目前，房地产开发项目收费缺乏统一的管理，定价没有统一的标准，相应的销售管理监控工作也未跟上。当前房屋开发存在的十几项收费，出自不同部门，存在一些不合理因素。追求高利润的开发商把这些收费追加到房价中，使房价居高不下。消费者只知道房价高，却不知房价的构成及价高的原因，无法维护自己的权益。 （五）政府管理职能与房地主市场发展不相适应 政府在房地产市场体系中具有多种身份，既是整个房地产市场体系的监管者，也是房地产一级市场的惟一供应者，还是各种房地产产品的需求者。