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《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》评论 2009年06月24日 21:58 文件颁布的背景： 房地产行业是一个特殊行业。 其中一个重要方面就是会计处理的复杂性，１９９２年颁布中国第一部《企业会计准则》后，１９９３年专门发布了针对房地产这一特殊行业的《房地产开发企业会计制度》，可见其会计核算的特殊性和复杂性。此外，房地产行业还存在开发周期长、开发模式不统一（滚动开发、连片开发、多物业形态共同开发）、收入成本配比困难、成本对象归集分配方法复杂多样、内外资房地产企业税务法规各行其道、会计及税法差异大等特点。 上述特点决定了房地产企业在税收征管上存在相当的难度，导致一直以来不同地区、不同所有制、不同开发模式下的企业的实际税收负担存在巨大差异，这种情况不利于房地产行业的竞争和健康发展、不能充分发挥税务有效调控作用、部分企业滥用会计政策操纵成本也导致了国家的税收收到损失。 房地产行业的特殊性带来的问题具有复杂性和多样性，这就决定了国家应该制定更细致可行的法律法规对行业的发展进行规范和引导。随着“两税合一”、配合新企业所得税法实施的一系列税收法规的出台以及全球经济面临衰退的宏观背景下，国家税务总局出台了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称“办法”）。该办法对于规范房地产行业有序健康发展有着重要的意义，同时在国家鼓励拉动内需的宏观政策氛围下，也给广大房地产开发企业带来了一些“利好”。 办法充分体现了“与时俱进”的时代精神和调节经济的功能 纵观该办法，其综合了原来使用适用外资的国税发[2001]142号以及适用于内资国税发[2001]142号两个文件，并从以下方面体现了“与时俱进”、“公平税负”、“经济遥控器”的税法精神和功能： 1、最大程度与新企业所得税法和新企业会计准则保持一致 办法对产品收入确认按照新企业所得税法的收入确认原则进行了具体的规定、明确了“开发产品转作固定资产”不再作为视同销售范围、根据房地产开发的行业特点允许企业扣除部分预提费用（该方面是房地产行业税收征纳双方产生分岐最多的地方，办法的规定充分体现了税收饶让的原则，值得表扬！！！）、在提供相关材料的前提下允许企业扣除集团“统借统还”的利息支出等，上述规定都立足于税收法规的一致性并减少企业会计核算的差异； 2、明确提出计税成本概念，规定了成本对象的归集原则、间接成本的分配方法，这对房地产开发企业的成本核算具有重大指导意义 办法将计税成本对象的确定原则归纳为可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则六原则，使计税成本核算更具可操作性，并增加了企业在开工之前合理确定成本对象的备案管理规定，减少了企业通过改变成本对象的归集原则从而调整已售成本和在建成本的分配达到增加已售产品成本从而达到推迟纳税以及通过操纵不同开发项目土地增值税的成本分配从而规避适用较高税率等目的。这些规定明确、指导性强，对于规范企业成本核算极具指导意义，也充分体现了公平税负的税法精神； 3、传递出依法治理房地产开发经营业务企业所得税以及加强房地产所得税监管信号 办法将征收管理问题提升到“总则”里来加以表述、再次强调“不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理”、增加了“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后”的规定、规定“企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用”等，这一系列规定均体现了国家对房地产行业税收征管力度及细致程度的加强； 4、总结基层税收征管实践中可操作性差的规定以及充分考虑房地产行业生产周期特点的基础上对税务法规进行改进 办法中明确代收收入和代收支出的税务处理、取消了毛利差异调整需要税务师事务所出具鉴证报告这一可操作性差的规定（体现了不额外增加纳税人成本的立法精神，严重同意！！！）、明确了“利用地下基础设施形成的停车场所可以作为公共配套设施进行处理”等，增加了针对房地产行业所得税征管的可操作性和实用性； 5、在宏观经济面临衰退的氛围下给企业“减负”同时体现内外资企业公平税负的税法精神办法中规定的内资企业开发非经济适用房的三个业态的计税毛利率三个级次照之前分别调减5个百分点，缓解了房地产企业的资金压力，此外，内资企业可以享受与外资企业一样的“支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除”的待遇，充分体现了调控经济、公平税负的税法精神。 在办法的政策原则下，纳税人还有很多工作要做 办法虽然在上述方面给纳税人更多的可操作性和“政策性利好”，但是也在很多方面给纳税人带来了遵循的复杂性。如何根据该办法进行日常会计税务工作，广大注册税务师、注册会计师及企业的税务经理们还应该在以下方面做足功课： 1、新办法增