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第二章　资产评估的基本方法 字体：大 中 小 打印：省纸版　清晰版　自定义 　行距： 单倍 1.2单倍 1.5倍 1.7倍 2倍　字体： 大 中 小　隐藏： 答疑编号 手写板 　　一、考情分析　　近三次考试内容，全面介绍本章内容在历年考试中出现的题型、分值和所占比例，说明本章内容在考试中的重要性，并大致描述考点，提醒考生听课时重点注意： 　 2007年 2008年 2009年 平均 单项选择题 3题3分 3题3分 3题3分 　 多项选择题 1题1分 1题1分 1题1分 　 名词解释题 1题3分 　 　 　 简答题 　 1题7分 　 　 计算题 1题5分 　 　 　 合计 6题12分 5题11分 4题4分 9分 占比 12% 11% 4% 9% 　　（一）本章过去考试平均9分（单、多、计算）　　（二）10年的趋势10分（可能题型：单3、多1、今年简答、或明解、结合后面章节计算1）　　　　二、重点内容提示　　本章共四节内容：　　第一节　市场法（一般而言不是考试重点）　　（一）市场法及其适用的前提条件（两条）（一般考点）　　1.充分发育、活跃的资产市场。　　2.参照物及其与被评估的资产可比较的指标、参数等资料容易收集到。　　（二）运用市场法进行资产评估的方式（重要考点，但不会出大题）　　（一是选择确定参照物价格，二是确定参照物的差异调整因素：时间、地域和功能）。　　（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点（一般考点）　　1.程序：五个步骤　　（1）明确评估对象。　　（2）寻找参照物。　　（3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。　　注意：选择两个或两个以上的可比参照物。　　（4）把被评估资产与参照物比较。　　（5）分析调整差异，得出结论。　　市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。　　2.市场法优缺点：各两条　　优点：　　（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格。　　（2）评估结果易于被各方面理解和接受。　　缺点：　　（1）需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用。　　（2）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。（市场法的局限 2005年考过选择）　　　　第二节　成本法（10年必考的重要考点）　　（一）成本法及其适用的前提条件　　1.采用成本法对资产评估的理论依据：（两大理论依据P33，四个重要概念）　　重点关注重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值（10年关注名解）　　2.成本法的两个应用前提： 　　（二）成本法运用的思路及其各项指标的估算（07年更新重置成本名词、每年都有多选、单选、计算）（10年重点仍是计算）两个重要公式+五个估算　　1.两个重要公式：　　（1）被评估资产评估值=重置成本―实体性贬值―功能性贬值―经济性贬值　　（2）被评估资产评估值=重置成本×成新率　　2.五个估算：　　（1）重置成本估算（四种方法）：　　重置核算法：　　　　　　　重置成本=直接成本+间接成本　　物价指数法：　　　　　　　重置成本=历史成本×评估时物价指数/资产购建时物价指数　　　　　　　重置成本=历史成本×（1+物价变动指数）　　功能价值法：　　　　　　　重置成本=参照物重置成本×待估资产年产量/参照物年产量　　规模经济效益指数法：　　　　　　　重置成本=参照物重置成本×（待估资产产量/参照物年产量）x　　　　　　　其中x是规模经济效益指数　　（2）实体性贬值估算（两种方法）：　　观察法（成新率法）：　　　　　　　实体性贬值=重置成本×（1―实体性成新率）　　公式计算法：　　　　　　　实体性贬值=（重置成本―预计残值）×实际已使用年限/总使用年限　　　　　　　总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限　　　　　　　实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率　　（3）功能性贬值估算（四个步骤+两个公式）：　　功能性贬值估算的四个步骤（计算超额运营成本）：　　将待估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；　　计算二者的差异，确定净超额运营成本（税后的）（注意扣除所得税）　　估计待估资产的剩余寿命　　剩余寿命内年净超额运营成本的折现和就是功能性贬值额　　功能性贬值额=∑（待估资产年超额运营成本×折现系数）　　功能性贬值还可以通过计算超额投资成本估算：　　功能性贬值额=复原重置成本―更新重置成本　　（4）经济性贬值估算（由于外部环境变化，导致开工不足或资产闲置造成价值不能实现）　　（5