四川城建时代广场住宅物业暨商业物业整体策划案..docVIP

四川城建·时代广场 ——住宅物业暨商?业物业整体策?划案 本策划书由两?章组成： 第一章：住宅部分细化?； 第二章：商业部分细化?； 第一章　住宅部分细化? 第一节：项目宏观说 一、主要优势 1、商业区与居住?区的临界点：本案所处地理?位置的商务运?作与财富聚集?的地位相当高?，财富干线有足?够的长度。本案可谓在“贵族”圈子里诞生、成长，本案的位置居?于商业区与居?住区的临界点?，一动一静的转?换之间，生活与经营近?在咫尺、瞬间切换，有似城市心脏?的部位。 2、次中心城市：该区位是**北部的中心城?市，用不了多久，特别是在新商?圈、新形象包装完?成后，该区位的次中?心城市的经济?繁荣将会有一?个很大的发展?，本案即成为这?个中心的中心?点，辐射广场金融?区、南坊新区和西?北物流区。 3、适宜打造纯居?住生活概念：本案处在环境?视野开阔、空气质量较为?清新的特殊地?位。如果打出“纯居住生活概?念”的人本主义，通过现代的行?销手段与促销?方式，提升核心品牌?的升值潜力，必定受到新宠?。 二、主要劣势 1、本地域对应客?群面对北部新?近开发的新商?圈和生活区还?没有新的印象?或印象不深，加上市区建筑?的个性化、差异化不足，让客户选择这?一区域生活居?住还有待于引?导。 2、本案面临着来?自周边比较强?大的一批区域?性竞争，老对手不少，新对手也日渐?增多，形势不容乐观?。本案物业的形?象定位、形象策划与形?象传播也还需?大力增强。 3、周边商业业态?整合过于重叠?，如果不选择“剑走偏锋”的道路，对本物业的商?业部分业态定?位势必带来一?定的局限性。 4、周边物业对客?群的选择、定位包罗万象?，商住、纯居住应有尽?有，本案若不出奇?制胜，会陷于在有限?的区域内争夺?相同客群的“抢客现象”，势必减缓销售?，制约资金快速?回笼。 5、本案物业体量?较小，宣传推广资金?有限，难具竞争力。 三、竞争性项目市?调分析 （一）河畔花园 1、河畔花园规划? 广告宣传未开?展，整体处于酝酿?期。 总建筑面积正?在整体规划阶?段，包括2栋19?层高层，6栋12层小?高层。 首期建设底部?商业1.4万平米, 商住9200?平米左右（137平、171平）。 2、商住公布价格?： 5层3130?元；6层3160?元；7层3196?元；8层3236?元；9层3276?元； 10层332?6元；11层337?6元；12层342?6元；13层347?6元； 14层352?6元；15层357?6元；16层363?6元；17层369?6元。 18—19层375?6元； 3、项目简评： 本项目处于**国际商品批发?城对过，两项目规模相?当，具有极强的对?抗性，但是从现在开?发的情况看，1.4万平米的商?业已经限制了?整体的规划，使本项目的获?利能力偏低，前期策划不到?位是其直接原?因。 （二）康鼎花园 总占地40亩?，正在规划建设?，同时启动。 住宅7栋。 销售均价27?50元。3层2800?元/平米，4层2930?—2950元/平米，5层2400?元/平米，阁楼1880?元/平米，车库2900?元/平米。 物业管理费：0.20元/平米/月 土地出让年限?：30年 交房日期：2006年6?—7月份，合同日期：2006年1?0月份 开发商：康鼎地产·鑫圆房产。 全案代理：福恩地产顾问?。 （三）北园春天 尚未公开面世?，售楼处筹建中?…… 四、重点结论 1、对于住宅，缺乏真正的爆?炸式并且是稀?缺性的概念炒?作，缺乏真正意义?上的以人为本?、雅趣的新型概?念生活之地，缺乏高档次、高水准、高文化（绝非仅指装修?上的高档）的生活情趣，“工薪阶层复式?住宅概念”理应成为弥补?这一空白的佼?佼者。 2、本案的新概念?、小盘大手笔形?象的出现是必?须的，本案形象工程?以及概念浓缩?做好了，便会成为**那“必然”中的一分子，成为现代**人自豪骄傲的?新源泉。 3、如果我们着眼?于新生活居住?观的发展与延?伸，本案就不简单?是一个只属于?某些业主的私?人心目中的品?牌了，经过一定的形?象包装后，势必会成为整?个**房地产市场的?运作模范。 五、概念导入 为使本项目能?在激烈的市场?竞争中快速销?售，摆脱不利因素?，我们认为导入?CS战略可使?本项目快速走?向市场、决胜市场，为“定向住宅”的推广开辟一?条新路。 1、关于导入定向?住宅CS战略?及概念 CS(Custom?er Satisf?action?——顾客满意)战略，是指项目为客?户能完全满意?，从而综合、客观地测定顾?客的满意程度?，并以此来改善?物业、服务及居住文?化的一种经营?战略。 居住本身就是?一种文化，本项目导入C?S推广战略更?是一种文化。