商业地产招商运营部工作指导大纲完整)..pptx

1 商业地产 招商运营部 工作指导大纲 Inaugurate 01.招商管理 02.招商人员行为准则 03.商源管理 04.招商合同审批流程 05.中南商业板块会议管理制度 06.营运统一经营管理守则 🌹目录 01 PART 01 第一部分 招商管理 市场调研 商业业态规划、招商政策及租金方案 商业项目招商 招商实施 管理、检查、考核、奖惩 市场调研 一、市场调研工作界定 一、市场调研工作界定 1、新商业项目开工前一个月，由商业板块总部组织招商人员展开市调，参与调研部门有商业板块招商部、人力资源部、物管部，调研内容包括商圈情况、同行业及竞争对手情况、居住人口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等。 2、商业项目正常经营后，当地分公司应不定期对商品品牌、竞争对手、所有城市新商业项目的情况进行调研，形成市场调研报告经当地分公司总经理审核后报商业板块总部。 3、遇商业项目商业业态重大调整，各地分公司需要进行市场调研，调研内容为商圈情况、同行业及竞争对手情况、租金水平、商户资源，形成市调报告后报商业板块总部，商业板块总部各相关部门核实调查。 1、资料准备 商业项目建筑资料，城市行政、人口、经济资料，市场调研表格，当地商业地图等。 2、人员准备 由商业板块总部组织招商部、物管部、人力资源部、当地分公司成立市调小组。 由商业板块总部相关部门对当地分公司相关人员进行市调培训。 三、市场调研工作计划、内容及要求 1、详细调研当地商业、居民、商户资源、人力资源薪酬、物业管理、物业费用情况，为商业规划及项目筹备提供数据支持，最终形成市场调研报告。 2、城市零售状况分析 主要商圈情况，不同业态在当地商圈的分布情况、数量和面积比例、经营状况，未来发展规划等。 3、同类竞争对手分析 基本情况、总面积、规划布局、业态面积配比、档次定位、开业时间、历史经营状况、消费环境、消费结构（客层定位）、租金价格或合作条件、相关费用（物业管理费）、人力资源费用、品牌情况、服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。 4、本项目分析 地理位置、项目规模、周边环境、交通，3-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居民户数、人均收入、人均消费支出、消费特征、物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全部情况），工程进度时间等；对本项目定位、商业规划、招商政策、目标品牌及租金价格物业管理费标准的建议。 5、新闻媒体调研 调研各种媒体的收费标准和当地主流媒体、广告媒体合作单位的情况。 6、形成调研结论 根据各部门数据形成调研结论，指导当地分公司完成物业管理费测算、工资薪酬水平、开办费预算、招商宣传推广费预算、组织架构编制。 市场调研 业态规划 招商政策及租金方案 1、根据市调报告及发展部提供的相关数据，商业板块总部负责草拟新商业项目商业业态规划。 2、对于已经营商业项目的经营出现严重问题或50%以上租赁合同到期前3个月，由商业板块招商部负责指导当地分公司草拟项目业态调整规划。 3、商业项目的商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态在项目楼层的分布、目标品牌等。 4、新商业项目的商业业态规划形成后，由商业板块招商部提报商业板块总部论证，在商业板块总经理、各业务主管副总经理、各部门负责人、当地分公司及商业板块其他部门领导参与论证。经讨论、调整后的规划报集团领导审批。 5、经营期商业项目的商业业态调整规划形成后，经商业板块招商部审核，报商业板块总部审批。 6、商业板块招商部负责依据经集团审批后的商业业态规划指导当地分公司制订招商方案，并跟进商业规划执行情况。 7、商业业态规划一经确定，当地分公司必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方案，经商业板块招商部审核后报商业板块总部审批，审批后的调改方案方可执行。 1、商业板块招商部根据当地市场情况、项目业态规划、集团要求草拟新商业项目招商政策及租金方案。 2、商业板块招商部指导当地分公司根据当地市场情况、项目经营情况、项目商业业态调整规划、集团要求草拟经营期商业项目的招商政策及租金方案。 3、招商政策及租金方案包括：各商铺租金，各业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策。 4、新商业项目招商政策及租金方案草拟后，由商业板块招商部提报商业板块总部论证，商业板块总经理、各业务主管副总经理、各部门负责人、当地分公司及商业板块其他部门领导参与论证。经讨论、调整后的招商政策及租金方案报集团领导审批。 5、经营期商业项目招商政策及租金方案形成后，经商业板块招商部审核，报商业板块总部审批。 6、商业板块招商部负责监督、检查政策及方案执行情况。 7、当地分公司根据批复的招商政策及租金方案，确定每个商铺的租金及招商政策，报商业板块总部