四川犍为现代时尚人居生活项目前期策划报告物业发展建议..docVIP

四川犍为现代时尚人居生活项目前期策划报告物业发展建议 犍为项目前期策划报告 犍为项目前期策划报告 合思地产 2012 年 9 月 Build quality projects in Qianwei County contents 目 录 Section1 项目背景 Section2 项目 定位 Section73 物业 发展建议 Section1 项目背景 城市和经济 犍为县位于岷江下游、川西平原西南边缘，是乐山市出川入江的东大门，乐宜凉交汇处；东与荣县和宜宾市翠屏区相交，西南与沐川县相邻，西北与乐山市五通桥区、沙湾区和井研县接壤； 犍为县城驻地玉津镇，县辖 30 个乡镇、 350 个行政村，幅员面积 1375 平方公里， 总人口约 57 万人，其中农业人口约 47 万人 。 犍为县境内主要以山地、丘陵地势为主，是 乐山市第一农业大县 。 犍为交通方便快捷。 县城距省会成都 195 公里，距离乐山市 57 公里 ，距离峨眉山 90 公里，乐山大佛 55 公里。 距夹江火车站、峨眉火车站均为 70 公里。国道 213 线横贯全境（北至成都，南入云南、贵州）；规划中的乐宜高速公路有四个出入口与县境内公路相连。 犍为县 矿产资源十分丰富 ，主要有天然气、煤、岩盐、石灰石、石英砂、陶土、石油、铜、铁、砂金、硫磺、钟乳石、泥岩、红色页岩、铝凡土和石膏等矿产资源。 犍为县形成 以岷江为主干 及马边河为代表的岷江流域水系。 中国特色化的城市化进程，具有失地农民增多、拆迁户增多、外出务工人口增多、城市流动人口增多、大量农村人口涌入城市、适婚青年增多、二次换房增多、投资投机增多等等特征，造成房地产购买群体不是一个蛋糕，越吃越小，而是不断被消化又不断增加。 中国城市化购房历程： 乡村→乡镇→区县→市→省会城市→特大城市→旅游度假胜地→国外 本盘开发的基础就是乡村→乡镇→ 区县， 这是中国众多区县房产开发的共同基础。 目前中国城市化 率 47% ，而发达国家城市率基本在 80% 以上， 而犍为城市化才 241.8% ，所以仍处于城市化快速发展阶段，房地产开发得以持续发展。 犍为县城镇化率与乐山、四川及全国的比较 城市和经济 1 、全县 GDP 稳定高增长， 2011 年实现 91.6 亿元的突破，同比增长 16% ，四年来实现 GDP 翻一番。 2 、犍为 2011 年的人均 GDP 为 16070 元，保持快速增长的势头。 3 、工业对 GDP 的贡献率最大，为 67.8% ，一、二、三产业结构比例为 19.4 ： 57.6 ： 23 。第一产业有一定特色，第二产业优势明显，第三产业发展不足。 城市和经济 犍为县房地产市场目前正处于超速发展，单纯追求数量的阶段，未来在满足基本的需求条件后，市场需求将向品质化产品 偏移。 城市发展规划 城市目标定位： 成渝经济区向南经济辐射的窗口，川南工业重镇； 乐山市副中心； 现代特色农业大县； 宜产、宜居、宜业和宜游的生态城市。 城市人口规划： 县域人口与城市化水平 2015 年，全县总人口为 59 万人，城镇人口 22.5 万人，城镇化率 38% ； 2030 年，全县总人口为 67 万人，城镇人口 40 万人，城镇化率 60% 。 中心城区人口规模 2015 年犍为中心城区人口规模为 13 万人，暂住人口为 1.5 万； 2030 年犍为中心城区人口规模为 27 万人，暂住人口为 5 万。 发展方向 “北拓南延、东连西绕、三带发展” 规划结构 “一环五片、一轴三心、组团聚合” 本案位于犍为城市规划的未来城市中心，区位优势明显，发展潜力巨大。处于新城组团中心，该区域处于待发展阶段，目前基础设施和商业配套等还不完善，已有少量的居住社区建设完成，片区人气在逐渐的形成当中。 城市发展规划 城市交通规划 陆路及水道网络： 犍为县以 213 国道及岷江水路作为城市主要陆路及水道交通体系，实现县、城便利交通及商贸往来； 犍为县中心北距乐山市 58 公里（陆路），车行时间约 30-40 分钟，南距宜宾市 110 公里（水道） 目前仅有 213 国道作为城市交通主干道，未来乐宜高速、岷江河东货运码头呈现将进一步增强城市商业辐射及产业辐射能力 未来交通规划： 即将建设的乐宜高速公路纵贯犍为全境， 30 个乡镇公路畅通，交通便捷； 下渡乡岷江河东拟建的货运码头年吞吐量达 100 万吨，下一步将建成乐山市唯一的集装箱码头。 213 国道 水路 北至乐山市 南至宜宾市 城市交通网络处于快速建设阶段，未来城市商业辐射能力将