苏州文旅广场项目报告—养老部分.pptxVIP

苏州平江项目养老市场研究报告;;01;苏州是中国经济发达的城市之一，是长三角经济圈重要的经济中心之一，苏南地区的工业中心。也是江苏省经济、工商业、物流中心城市;苏州在长江三角洲经济圈内战略地位重要，拥有与区域内核心城市—上海接轨及共同发展的良好条件和机遇;苏州是中国经济高度发达的地区，GDP总量在全国排名靠前，在长江三角洲仅次于上海，在江苏省更是居于榜首;苏州市近五年市区居民人均可支配收入情况【元】;苏州居民医疗保健类支出占人均消费性支出的比例较为稳定，医疗保健支出从2003年的681元增加到2013年的1081元；约占比5%-6%。;苏州市每年基本养老保险和基本医疗保险参保人数逐年增加，2013年参保人数已500.3万人;苏州宏观经济背景基础良好，消费力支撑充足，发展前景较好；项目位于新兴商圈，受周边项目的影响，对产品的定位把控很关键;苏州市养老人口分析;2013年年末苏州市总户数为2155714户，全市人口总数达6538272人;苏州比全国早步入老龄化社会，2013年度苏州市老年人口已超过150万人，目前每四个苏州人中，就有一位老年人;从全市看，太仓市、常熟市、姑苏区三个市区人口老龄化排在前三位，工业园区、高新区、昆山市排在最后三位;苏州老年人口主要集中在60-69周岁和70-79周岁两个年龄段上，其中60-69周岁人群达84.6万人， 70-79周岁达到43.6万人;苏州比全国早步入老龄化社会，目前老龄人口主要集中于60-70岁，本案所处的姑苏区老龄化现象较其他区域更为严重，为未来本案的养老公寓提供了较好的需求基础;苏州养老项目市场分析;目前我国养老住宅划分为三种模式，政府收益型，政府福利型，企业盈利型;目前国内的营利性养老住宅分五种类型：康疗型养老，居家型养老，农家休闲养老，立体化养老，异地购房养老;按地段区位;康佳乐护理院;机构类型;机构类型;机构类型;机构类型;思考：由于本案属于企业营利性的市区型养老项目，因此应对苏州高端养老社区项目及典型市区型养老项目分别进行案例研究，寻找市场机会点;苏州市区型养老项目案例;建屋乐龄公寓项目位于苏州工业园区内，由建屋集团开发，新加坡宜康医疗保健集团经营管理的高端养老社区项目。以专业服务和完善配套为核心宣传点，针对健康老人打造的高端项目;建屋乐龄公寓项目采用只租不售的纯商业模式，以会员制的形式运作，入驻形式多种多样，入驻老人需要交纳30万/人的保证金及9800-14000元/月的租金;项目从私密内部、公共空间均在考虑了老人生活特点的前提下，做出来相应的适老化设计，配套设施较为完善，在居住环境营造和细节完善上几乎均达到了目前苏州市场上的最高的标准;;项目以高端形象示人，以苏州本市高收入，高素质老年人为目标人群，客户面较窄，开业至今，仅4户入驻，高门槛导致客户导入速度较慢，难度较大，入住率表现不佳;瑞颐椿熹里位于苏州吴中区，由吴中集团旗下的苏州中元建设开发建设，整合了吴中集团开发建设、旅游及酒店管理、健康管理、商业运营、物业管理等各大产业资源的养老社区项目;项目采用只租不售的商业模式，以会费+月租管理费的形式运作，可接受异地老人，具备医保定点资格，是目前苏州市场上收费最高的养老社区;项目核心配套护理中心、医疗康复中心、营养配餐中心、老年人活动中心、老年大学，注重公共服务功能与细节设计，满足老年人的健康、娱乐、交流等生活需要。;;竞品案例︱瑞颐椿熹里;苏州怡养老年公寓是苏州市农业发展集团投资开发的持续照料型退休社区，是以市场化运作的公益性养老机构，于2014年10月正式开始试运营。;怡养养老公寓项目是苏州首家集概念、实物、人文关怀一体化的老年服务社区，采取日租和长租模式，接受各类老年人群，但对外地老人年只能提供短租服务。;项目分为公寓区、护理区和长者服务区三大板块，为老年人打造全方位、一体化的终身照料设施，但 项目户外活动区域较小，绿化面积少；居住内部品质较为一般。;01;;苏州市区型养老项目案例;平江夕阳红老年公寓位于平江区市中心巷子内，周边皆为居民，生活氛围浓厚人气足，是市区基础养老的标本典型。;夕阳红老年公寓基本为目前苏州市区内养老公寓中档次最高的项目，相对郊区高端社区收费低、收费方式灵活，月花费2000-4000不等，可以根据老年人不同时间需求、不同的身体状态提供相应的服务;项目设有基本的活动设施与安全设施，但周边巷子内道路窄，停车多，救护困难；外部绿化少、活动空间小，基本无户外休闲娱乐设施；房屋居住条件较差;;;沧浪银色家园老年公寓位于市区南环西路，地段位置好交通便利，占地面积大，是2005年沧浪区委、区政府的“一老一少”实事工程之一???一少为沧浪区少年宫）;银色家园老年公寓采取月租收费模式，价格较低，对入住老人无严格限制，同时床位数量少，导致出现一床难求的局面;银色家园老年