【合同无效情形】浅谈城镇房屋租赁合同无效的情形及处理.docVIP

　　【合同无效情形】浅谈城镇房屋租赁合同无效的情形及处理 　　案情再现： 　　2005年7月，孙某与某经济社签订了一份《厂房租赁合同》，租用该经济社的2850平方米的厂房，租期自2005年7月1日至2035年6月30日。约定年租金为50000元，每年3月31日前一次性付清。合同签订当日，孙某交了10万元保证金,并且，双方在合同中约定，若孙某在租赁期间提出解除合同或违约，将没收保证金;若孙某遵守合同约定，10万元保证金到期无息归还。在2009年初，孙某经营困难，开始拒交租金，双方多次交涉无果。某经济社诉诸法院，要求孙某继续履行合同，支付租金，而孙某此时提出了反诉，要求解除合同，并退还保证金。法院在审理过程中，发现该厂房无任何报建、规划手续，同时也没有土地使用权证，并且在一审辩论终结之前，某经济社也未取得相关报建、规划手续。 　　笔者归纳本案争议焦点: 　　1、本案《厂房租赁合同》的法律效力? 　　2、若合同无效，保证金该如何处理? 　　3、若合同无效，某经济社要求支付租金是否有法律依据，该如何处理? 　　针对以上争议焦点，笔者有如下看法： 　　1、由于涉案房屋未进行任何报建手续和并未取得建设规划许可证，并且在一审辩论终结之前，某经济社也未办理相关报建、规划手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，该合同无效。 　　此外，本案双方约定租期30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，该合同的租期也不符合法律规定的期限。 　　2、因合同无效，根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，孙某未尽合理的审查义务，而某经济社也未告知厂房是违章建筑的事实，因此，双方均存在过错，某经济社应酌情返还保证金给孙某。 　　3、因合同无效，“租金”一词便失去了法律基础。但是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，孙某在占有使用该厂房期间，都应参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。 　　施工合同无效情形下工期损失承担 　　一、施工合同无效的几种主要类型 　　我国法律将合同内容的合法性始终作为认定合同效力的一项原则。按照《合同法》第五十二条第 (五)项“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定，并结合建筑市场实际，笔者认为目前常见的无效施工合同主要有以下几种类型： 　　(一)违反资质等级管理规定而订立的施工合同 　　由于建筑产品是涉及公共安全的特殊产品，为保证建筑产品质量，法律、法规对建筑市场主体规定了较为严格的准入条件，对承包人的主体资格作出了严格限制。 　　从目前建筑市场的实际情况来看，违反资质管理规定订立施工合同的表现可以分为以下三类： 　　1、没有取得建筑施工企业资质等级的单位或个人，冒用、盗用具有资质等级的建筑施工企业的名义去承揽工程。这种行为的违法性在于行为人采取违法的手段或欺诈的方法，隐瞒其不具备资质等级的事实，导致发包方作出不真实的意思表示，使行为人获得工程建设承包权。 　　2、低资质等级的建筑施工企业超越本企业资质等级承揽工程。在建筑市场中，有的施工企业为了占有更多的市场份额，通过不正当的手段承揽超越其资质等级的工程。这种作法难以保障工程质量，也将危及公共安全。 　　3、具有建筑施工企业资质等级证书的企业以有偿方式将自己的资质证书出借、出租给不具有相应资质等级的其他单位或个人使用或者以联营、合作、挂靠等方式允许他人以本企业的名义承揽工程。上述违法行为，一方面扰乱建筑业市场的正常运转;另一方面直接导致建筑工程质量缺陷，危及人民生命及财产安全。 　　(二)违反国家招标投标规定而订立的施工合同 　　工程建设项目进行招投标是我国一项重要的法律制度，也是实施建设工程项目所必须进行的程序。根据《招标投标法》的规定，施工合同除不宜进行招标投标的以外，必须依法按照招标投标方式订立。这一强制性的规定是建筑活动主体都必须遵守的法律规范，若有违反必然导致所订立施工合同的无效，这是其一。其二，按照《招标投标法》的规定，中标是发包