第十五章 业主的建筑区分所有权.ppt

第十五章 业主的建筑物区分所有权 第一节 业主的建筑物区分所有权的概念 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 最高院的司法解释：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，可以认定为业主。 建筑物区分所有权的特征： 复合性（专有部分的所有权、共有权和共同管理权） 以专有所有权为基础 一体性 第二节 专有权 一、专有权的概念 专有权是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独的所有权。 专有部分：是指具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用并能够登记成为特定业主所有权的客体。 专有部分所有权的特点： （1）专有部分所有权具有所有权的效力； 《物权法》第71条规定，业主行使专有部分所有权，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。（专有部分的使用受到限制） （2）专有权的客体具有特殊性。（只能是建筑物经分割后形成的具有一定独立性和可公示性的“专有部分”） （3）专有部分的所有权居于主导地位。 二、专有权的客体 专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。（售房合同中确定的套内面积） 作为区分所有权客体的专有部分应具备的条件： （1）必须具有构造上的独立性； （2）必须具有使用上的独立性； （3）通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。 第三节 共有权 一、共有权的概念 建筑物区分所有人对共有部分的共有权：是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。 共有部分附随于专有部分。 区分所有中共有的类型： （1）根据共有产生的原因，将共有分为法定共有和约定共有； （2）根据共有的客体是财产还是权利，将共有分为一般共有和准共有； （3）根据共有人的范围，将共有分为小区内全体业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、特定单元或者特定几个业主的共有。 二、共有权的行使 《物权法》第72条第1款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。” 《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。” 三、法定共有的范围 法定共有：是指依照法律规定由全体业主对于共有部分享有的共有权。 法定共有的类型： （1）绿地 （2）道路 （3）物业管理用房 （4）维修资金 （5）建筑区划内其他公共场所和公用设施 四、车位车库的归属 关于车位、车库的归属，应当由当事人在购房合同中加以确定。 开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足业主的需要，不能高价卖给第三人。 第四节 管理权 一、管理权的概念 业主对共有财产和公共事务的管理权：是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。 任何人取得了专有部分所有权，自然取得了管理权。如果转让了专有部分所有权，其管理权也随之丧失，并由受让人取得成员资格。 业主所享有的管理权的范围要受到单独所有权部分的制约。 二、管理规约 管理规约（规约、业主公约、住户规约）：是由全体业主通过业主大会就物业的管理、适用、维护与所有关系等各方面所制定的规则，也是指由业主制定的有关如何管理、使用和维护共有财产以及规范其相互之间的关系的协议。 管理规约包括两部分： （1）针对物的管理； （2）针对业主行为作出的规范。 《物权法》第76条规定，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 三、物业管理 物业管理是指由业主自行或者委托物业服务机构以及其他管理人，对业主共有财产和共同事务进行管理和服务的行为。（对建筑物的保存、改良、利用、处分以及对区分所有权人共同生活秩序的维持） 业主自行管理或者业主委托物业服务企业和其他管理人管理 业主对于物业管理享有如下权利： （1）自行管理权； （2）自主聘任权； （3）解聘权； （4）监督权。 第五节 业主大会和业主委员会 一、业主大会 （一）业主大会的概念 业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。 业主大会的特点： 1.业主大会是业主的意思形成机构； 2.业主大会是业主依据法定的程序行使共同管理权的组织； 3.业主大会是一个自治组织 （二）业主大会的职权 下列事项由业主共同决定： 1.制定和修改业主大会议事规则； 2.制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 4.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 5.筹集和使