烟台彩云城Mall全程策划案.docVIP

PAGE  房策网 PAGE  房策网 PAGE 36 『彩云城』项目策划案 高永顺谨呈 二零零五年六月 彩云城项目策划案 Gaoyongshun 目录 方案说明 第一部分 项目营销 项目概况……………………………………………1 项目S.W.O.T分析…………………………………2 （一）项目优势分析………………………………………2 （二）项目劣势分析………………………………………2 （三）项目机会点分析……………………………………2 （四）项目威胁点分析……………………………………3 项目定位及市场细分………………………………3 项目定位……………………………………………3 市场细分……………………………………………3 定价分析……………………………………………3 四、项目营销推广总体思路………………………………3 （一）营销及推广策略……………………………………3 （二）推广方略……………………………………………4 （三）销售执行……………………………………………6 （四）营销组织架构………………………………………8 （五）印刷品制作建议……………………………………8 第二部分 项目招商 招商策略……………………………………………8 （一）全面撒网……………………………………………8 （二）重点捕捞……………………………………………9 招商策略……………………………………………9 （一）大面积分租…………………………………………9 （二）差异化租金…………………………………………9 管理及服务 …………………………………………10 四、 后记 …………………………………………………10 附件一：彩云城商品房第一期竞买销售办法 ……………12 附件二：彩云城商业运作初探 ……………………………15 附件三：彩云城开业庆典方案 ……………………………20  方案说明： 知己知???、百战不殆。彩云城项目是我目前正在运作的项目，该项目位于烟台开发区核心地段，占地4.88万平方米，四层框架结构，建筑面积16.13万平方米，由两家开发商分别开发，其中我方负责项目面积10.16万平方米。2003年4月下旬成功运用拍卖和独创的“投暗标”的竞价方式短短半个月的时间内售出商铺440套，成交额1.04亿元，成交商铺占可销售商铺的85%。 由于本案有较多的特性，所以在策划过程中，要对这些特性都给予充分的考虑。特性一：本案严格来说属于旧城改造范畴，老彩云城是烟台开发区原建成区内一大型综合性临时市场，该市场1991年11月18日建成投入使用，原有经营业户1000多户，从业人员3000多人，所以在项目运作过程中老业户的是一个较为重要的因素。特性二：开发商为烟台开发区政府组织的临时班子，社会稳定及项目的成功运作都极为重要，所以销售方式显得尤为重要，所以在本案要尽量考虑公正、公平、公开的因素，力求满足开发商和消费者两方面的要求，找到双方的平衡点。 可以说，拍卖和“投暗标”的竞价销售方式正是基于上述两点的因素上出台的销售办法，这两种销售方式的结合即在短期内激起了消费者极大的热情、创造了商铺销售的奇迹，保证了开发商最大的收益，又因其透明、公平的特性保证了彩云城老业户和社会上广大消费者的稳定，事实证明这种办法是十分成功的。彩云城项目策划案 Gaoyongshun PAGE 31 地产江湖 HYPERLINK / ——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 第一部分：项目营销 一、项目概况 项目背景：原彩云城是烟台开发区原建成区内唯一的大型综合性临时市场，位于开发区商业核心区，该市场1991年11月18日建成投入使用，市场占地面积6.7万平方米，建筑面积3万平方米，原有经营业户1000多户，从业人员3000多人，日人流量10000多人