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渝洲新城（商业部分）营销策划 1. 渝洲新城（商业部分）创新营销体系的建立 五金专业市场与重庆市商业地产大势与机会点分析 重庆市商业地产市场大势 重庆商业物业开发量增长迅速 2002年商业营业用房竣工面积266.3万平方米，2003年商业用房面积开发量达到350万平方米，增幅达到30%。 涉足商业房地产开发的地产商日益增多 许多品牌住宅开发企业开始涉足商业地产开发，比如龙湖置业、协信集团、渝高集团、珠江置业等，使得商业地产竞争越演越烈。 各商业中心区逐渐形成，多核平衡的城市结构已见雏形 现在重庆商业中心已经分为了渝中区有解放碑、江北有观音桥、沙坪坝有三峡广场、杨家坪也有自己的步行街，多组团、多核心的城市商圈已经形成。 本地及外地商业机构积极在重庆扩张分店，显得商业泡沫严重 由于多核商圈的构成，使得各个商家不得不到处扩张，假如重庆只有解放碑商圈，那么重百只需要开一家，而现在为了扩大市场占有率，每个区域都要开一家，这样一来，占有率上去了，但自身由于规模、投资过大，风险很高，泡沫就出现了。 部分商业物业规划失当，空置量增大 2001年商业营业用房空置量为160万平方米，2002年达到200万平方米，这些营业用房的空置，对新建的商业物业销售带来了压力。 本案机会点分析 本案定位于专业市场，避开了竞争激烈的零售业 依托于现在的渝州交易城，成熟的经商环境得到消费者的认可，商业市场前景看好。 本案五金专业市场的定位，填补了重庆五金市场的空白。 五金行业随着城市建设的发展，还将有很大的市场需求。 引进专业的商业经营管理公司，有助于提升项目专业品牌。 整合各个专业资源，共同打造本案经营市场，才能取得良好的销售业绩。 1.2 外部资源整合，优势与发展商自身优势的融合 1.2.1 本案的外部资源优势 经营环境优势 渝州交易城，此为本案最大的外部资源环境，渝州交易城对周边物业的带动，在此不再重复分析，需要指出的是渝州交易城为本案目标客户群所带来的商机及形成的商业互动氛围是其他项目所不具备的。渝州交易城已经为本案培育了成熟的市场经营环境。 交通优势 本案交通豁达，交通连接渝中区、沙坪坝区、九龙坡区，加强了与各区域的联系，同时靠近成渝高速路入口，给予极大的方便及优越感。 政府资源 本案定位还应该争取政府的支持，政府对本案的重视及定位的认可，必然会确定本案的升值潜力。 本案资源整合建议 整合提升本案的显性及隐性资源，我们建议： 借势渝州交易城，扩大市场号召力。 贴近政府，联合体现，提升本案定位的价值潜力。 联合专业的资讯机构，为本案建立专业的推广网站，实现网上交易平台。 利用自身优势，实施开发商与买家良性互动，凝聚商业氛围。 五金专业市场最大价值的挖掘 借势渝洲交易城 渝州交易城这一不可复制的先天优势的充分利用，将很大程度决定本案价值能否最大化。 渝州交易城占地150多亩，分为A、B、C三个区。其中，A区主要经营五金标件；B区主要经营工磨量刃具五金市场；C区主要是农贸旧货市场及部分日用五金。从1992年建市以来，全国各类五金厂商家云集至此，形成了一个响喻重庆乃至西南的五金交易中心。在整个市场中，外地商家约占总商家数的70%。在重庆来讲，具有不可复制和替代的地位。 如何借势渝州交易城全方位提升本案物业价值，最直接而有效的方法是建立本案与渝州交易城的共享平台。 共享形象平台 通过各种宣传（包括硬性、软性、公共活动），在表达本案毗邻渝州交易城的同时，暗示本案对比渝州交易城是升级版物业。 1.3.1.2共享文化平台 五金专业市场的蓬勃发展，也会逐渐形成自己特有的五金文化，中国科技五金城的主题歌《烈火炼五金》的创作就说明了五金文化的建立。 本案建议设立“五金会所”，从会所功能上体现五金文化，提供给经营户一个相对集中的交流平台，拉动渝州交易城的客户过来经营。 1.3.1.3共享客户平台 渝州交易城的客户来自全国各地，流动性大，数量庞大，作为商人，决不会置“家门口”如此大的客流量而无动于衷，渝州交易城的客户也是本案潜在的客户群之一，同时也是本案有力的宣传队伍，充分将这部分资源利用起来，将收到事半功倍的效果。 五金专业市场与发展商市场声望的构筑 发展商品牌价值提升的必要性 房地产行业已经过了原始型、粗放型的阶段，本来房地产的竞争是实力的竞争，是规模的竞争，是品牌的竞争。 一个开发企业如果没有创新体系，没有领先于行业的独特理念，很难建立起自己的核心竞争力，也就很难再越来越激烈的市场竞争中争得一席之地。 一个项目的开发，除了利润的最大化之外，如何最大可能地挖掘项目的附加值，开发出项目的品牌价值，并提升企业的品牌形象是开发商当务之急。 本案品牌价值的潜力挖掘 本案作为大规模五金专业市场，有着如区位、交通、环境、城市基础设施等方面的先天资源，通过对外部环境资源的整合和内部