自贡投资研究.pptVIP

自贡商业总结 综上所述： 发展阶段：自贡商业发展尚处在较为初级的商业发展阶段，以沿街商业及百货超市组合模式的单一商业体为主，尚未有一站式商业消费中心；随着城市化进程的推进，城市“南移”将进一步促进城市商业的更新换代，近期老城区仍将保持商贸核心的地位，中长期而言，老城区商贸地位将逐渐被汇东新区取代，同时也将取代、整合原有商业模式，为商业发展提供较好的机遇。 需求状况：整体消费需求旺盛，但消费能力有限，高消费外流，更注重“性价比”，决定了商业消费档次。随着生活水平的日益提高，收入水平的增长，势必对商业消费的环境及服务提出更高要求，将进一步促进区域商业环境的提升； 投资发展：现有商业供应趋于饱和，但商业发展模式正处在提升阶段，在对商业需求合理引导、培育情况下，有较大发展潜力。 四 、原公安局地块初步判研 地块关键词 市场可发展物业方向 地块关键词： 老城区，传统商贸区，地块稀缺 非核心商业街区，商业氛围冷清 规模？未知 用地性质综合，开发具有一定灵活性 地块规整，平坦，利于开发 临街，周边建筑密度较大，均为90年代多层住宅小区，环境景观资源较差。 贡井区 大安区 自流井区 沿滩区 公安局地块 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ A B C D E F 老城区商业网点布局 G ⑦ 城市名人酒店 （五星） 公安局地块 地块关键词 约120米 檀木林路 家属宿舍 适宜发展物业判断——住宅物业？： 从供应方面出发：老城区住宅物业用地供应几乎绝版，无论城市长远向南发展，但稀缺决定了其价值；考虑檀木林尚有较大的体量推出，竞争不可避免，在关注性价比基础上，更应如何进行产品创新； 从需求方面：老城区毕竟是老城区，短期内仍是商贸核心区，也是居住配套（商业、交通、学校等）最齐全的区域，因此坚守老城区的需求不容置疑； 投资判断：一方面，自贡住宅整体售价较低；另一方面，整体需求更关注性价比，低价位。在一定程度上限制高端住宅物业开发及高利润的实现。加之未来供应充足，竞争加剧，销售周期较长，影响资金回收速度。 原公安局地块适宜作为住宅物业开发，但考虑区域住宅物业整体发展较为缓慢，其售价较低，去化速度较长，且老城区住宅物业售价并不高于新区。因此，住宅物业开发利润有限，且投资回报周期较长。 地块初步判研究 适宜发展物业判断——写字楼物业？： 从供应方面出发：当前自贡写字楼物业供应几乎空白，唯一专业写字楼泰丰大厦入住率95%以上。原有写字楼物业总体量较小，档次低，租金水平较低。另外，专业写字楼一旦分割销售，难以控制物业形象及档次，其裙房及高楼层均有可能作为经营性用房使用； 从需求方面：自贡第三产业比重及发展速度较为缓慢，外来机构对办公楼需求有限 ，加之本地企业对写字楼物业形象要求不高，更关注租金水平，且房地产投资需求低迷，写字楼后期销售难以达成； 投资判断：自贡写字楼物业租赁有较大市场需求，但投资购买需求较少，低租金水平难以达成理想回报率。综合判断，自贡写字楼物业更适宜持有发展，打造高端专业写字楼不符合自贡写字楼需求，更适宜小户型可分割组合户型写字楼物业。 原公安局地块不适宜做写字楼物业发展：首先，地块所处区域为老城区住宅集中区，无商务氛围，汇东新区更适宜发展写字楼物业；其次，相比住宅物业，其销售去化更易达成，且售价更高。 地块初步判研究 适宜发展物业判断——高星级酒店？： 从供应方面出发：当前市场高星级酒店在软硬件配套上均比较欠缺，而未来高星级酒店规划较少； 从需求方面：当前高星级酒店入住率达80%以上，客房上主要集中于政府接待、会议，以及高端商务客群（自贡拥有较多的大型企业，商务往来较为频繁），以及后期私营业主的长包房需求；而在餐饮、娱乐方面，自贡现有高端餐饮、娱乐消费场所有限，可通过品牌及配套优势互补，填补市场业态空白。 酒店选址关键点：城市核心区（中心位置，交通便捷，规划规整，如汇东新区丹桂大街周边），绝佳自然景观区（近城市核心区，拥有较好的山景、水景、公园、广场等自然人文景观资源，如中心区釜溪河沿岸或南湖新区）。 原公安局地块不适宜发展高星级酒店，其一与当前的檀木林城市名人酒店太近，应避免同质竞争，且对方在交通便达性、景观资源上上均优于现有地块条件；其次，地块处在老城区居住区，周边紧邻老旧住宅小区，外围形象、环境较差，不利于高星级酒店形象的打造和规划；再者，地块非城市重点发展区域，老城区核心地位将逐步淡出，未来发展潜力有限。 地块初步判研究 适宜发展物业判断——社区型商业（大型超市卖场）？ 从供应方面出发：当前自贡超市布局相对不合理，主要集中于老城区，而汇东新区、南湖新区大型超市较少。且当前市场大型超市无论在体量或是品牌上均不上档次和规模优势（除沃尔玛外）； 从需求方面：区域购买力有限，但家庭日用品消费不可或缺，随着众多新小区