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第 13卷第4期 西安文理学院学报:自然科学版 Vo1.13 No.4
2010年 10月 JournalofXi’anUniversityofArtsScience(NatSciEd) Oct.2010
文章编号:1008-5564(2010)04-0050-04
运用 AHP模型进行商品住宅项 目套型面积定位分析
郑 鑫
(西安科技大学建筑与土木工程学院,陕西 西安 710054)
摘 要:层次分析法作为一种定性与定量相结合的决策分析方法,将其运用于商品住宅套型面积的
定位将有助于项 目的成功.文中将层次分析法应用于西安北二环 “市级机关拆迁居民安置项 目”市场定
位的决策过程中,根据不同层次各因素对 目标的影响程度 ,构造两两比较判断矩阵,把定性与定量研究
结合起来,以提高决策的准确度.
关键词:商品住宅套型面积定位;空置率 ;层次分析模型
中图分类号:TU12 文献标识码:A
房地产按用途可以分为居住房地产 (商品住宅)、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地
产 .商品住宅套型面积定位是指在商品住宅开发过程中,综合分析影响商品住宅销售的各种因素,通
过科学的分析方法对各种影响因素进行评价,确定商品住宅套型面积定位的过程.本文在商品住宅套型
面积定位中引入了层次分析法,以期提高决策的准确性和项 目运营的成功率.层次分析法 (AnalyticHi.
erarchyProcess,简称AHP法)是一种定性分析和定量分析相结合的评价决策方法 ],它将评价者对复
杂系统的评价思维过程数学化,从而为选择最优方案提供决策依据.
目前国内的住宅需求研究大多集中在宏观层面,主要研究全国人均居住面积、发展趋势等.在计算
方法上,国内多采用价格指数和宏观经济指数进行定量需求预测,如根据房地产开发投资、全社会房屋
施工面积、全社会房屋竣工价值、全社会房屋竣工面积等建立数学模型,通过数学模型的结果对房地产
市场需求作定量预测等 .本项研究从微观角度、从开发商的角度、从具体开发项 目的角度进行住宅房
地产前期规划研究,通过对住宅房地产开发项 目周边供应与需求的分析,结合 目前住宅供给中存在的问
题,分析影响住宅套型面积的因素,阐明问题的原因所在,预测某一具体项 目套型面积定位,同时为政府
解决住宅问题制定宏观调控政策提供参考.
1 商品住宅套型面积定位中的层次分析模型
由于商品住宅房地产行业竞争渐趋激烈,准确的定位成为项 目的成功保障.一些开发商只注重房地
产行业高投资的回报率,市场调研往往先有定位,后续研究仅仅在于找寻该定位的有利因素,忽略该定
位的不利后果,最终导致项 目失败.而在商业住宅定位中引入层次分析模型,使其定位建立在符合实际
数据基础上,把定性与定量研究结合起来,这将大大提高决策的精确度和对商品住宅套型面积定位的准
确性.
1.1 层次分析模型
1.1.1 确定最高层(决策 目标)
在影响商品住宅项 目能否取得成功的因素中,关于商品住宅套型面积的定位至关重要.在此假设准
收稿 日期 :2010-05-25
作者简介 :郑鑫(1977一 ),男,陕西西安人 ,西安科技大学建筑与土木工程学院助教 ,硕士.研究方 向:居住建筑设计
教学与研究工作.
第4期 郑鑫:运用AHP模型进行商品住宅项 目套型面积定位分析 51
确的市场定位与项 目取得成功为等价的决策 目标.
1.1.2 确定中间层 (准则层)
层次分析法中的中间层即为实现 目标所涉及的中间环节.它可以由若干个层次组成,包括所需考虑
的准则、子准则,因此也称为准则层.根据商业住宅套型面积定位所特有的性质,确立两个层次:准则与
子准则.
准则 :评估某商业住宅套型面积定位是否正确,主要看 3个方面:
1)区域特征:区域特征是指在所建商品住宅的区域范围内人 口经济状况及区域 内其他已建成商品
住宅关于套型面积的特征 .区域特征的分析很大程度上是对该项 目套型面积定位是否正确的关键因
素.
2)人 口结构特征:区域 内人 口的数量、家庭规模 、人 口结构等对购买商品住
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