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浅论房地产项目前期怎样进行投资成本控制【摘 要】房地产项目的投资成本控制贯穿于项目建设的全过程，项目前期阶段即决策阶段对房地产项目的投资起决定性作用，项目投资成本的 80%决定于工程设计阶段，招投标阶段对造价的影响通常为项目投资成本的5-15%，其他影响约占5%。 【关键词】房地产；投资成本控制；设计阶段；招投清单 一、概述 房地产建筑产品除了安全、科学、适宜、美观的功能价值外，怎样进行投资成本控制，对创造社会物质文明和提高人们生活水平，以及房地产企业的发展具有非常重要的意义。 （一）投资成本控制的含义 投资成本控制就是在把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，保证开发项目投资控制目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益[1]。 （一）投资成本控制的意义 房地产业经过高速发展，已经走出了暴利时代，微利时代的房地产投资成本控制的意义比房地产规模扩张更为重要。在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，成本控制不力的企业必将被市场逐渐淘汰。 二、项目决策阶段的投资成本控制 本阶段基本上决定了项目的投资总额。 可靠的投资估算是项目决策的关键依据。投资估算的准确程度，直接影响项目的可行性和投资效益。在该阶段应全面认真收集有关资料，通过与类似工程的对比和各类技术参数的研究[2]，周密地编制投资估算，充分预计各种因素对工程造价的影响，使投资估算符合实际并留有必要空间，使其真正起到控制项目总投资的作用。 由于可行性研究报告和项目建议书阶段主要是以经济分析和方案为主，内容和深度不够，工程量不明确，投资估算的内容都比较简单和粗略，漏项严重，所以准确性较差。甚至有时建设单位为了所报项目能被批准，在做投资估算时有意低估，增加了投资估算的不准确性。 因此，在投资决策阶段应该充分做好基础资料的收集，以及同类项目的相关资料等。投资管理人员要对资料的准确性、可靠性进行认真分析和选用。 （一）进行政策风险研究 房地产业随时都有可能受到国家调控政策的影响，投资风险较大。因此，在策划阶段一定要专门研究国家对该产业的政策及其今后发展趋势。 （二）进行市场和受众分析 进行周密的市场调查，分析项目所在地的人文风俗、经济特点、消费观验等，充分掌握市场需求，掌握项目所在地施工行业的状况，定位产品档次和风格、楼盘布局和户型等。 （三）可类比项目分析等 收集周边项目的情况，研究类似项目的实施情况等，进行类比分析，确认竞争的激烈程度，并做好对策预案。 （四）进行财务经济分析和评价，确定评价指标数据和开发的可行性 1、主要评价指标如下： （1）项目资本金财务内部收益率（所得税后）； （2）项目动态投资回收期； （3）项目总投资收益率； （4）项目投资财务内部收益率（所得税前）； （5）项目财务净现值（所得税前）等。 2、做好税务筹划工作。《企业涉税零风险操作手册：合理避税、税务稽查、权益维护》对怎样房地产企业进行纳税筹划减轻税负、节约税赋，智慧经营进行了深入的分析[3]。 3、合理确定评价基准。在财务评价中，评价指标的选用是项目经济评价的关键，直接影响评价的质量。合理确定评价指标和基准参数，以合理评价投资效益对项目取舍实行效益否决制，达不到经济效益标准的项目不予立项。 （五）项目实施的时间跨度也直接影响项目成本和效益，必须制定切实可行的项目总体进度计划。 三、严格设计和监理单位的招标工作 严格资质要求，采取招标方式，通过竞争，选择信誉和业绩良好，并且有长期同类工程经验的设计和监理单位。 四、项目设计阶段是进行投资控制最关键的环节 设计阶段的投资控制是项目投资成本控制的重点[4]。 一个房地产项目盈利与否，除了政策的因素，对投资影响最大的就是设计因素，它延伸和执行了项目决策的意图，。因此，设计阶段是进行项目投资成本控制最关键的环节。 投资成本控制并非一味强调投资成本越少越好，而是要积极运用价值工程原理[5][6]以最合理的投资成本形成最有效的项目造型、安全和功能等要求，即合理进行资源配置，选择最优的技术经济方案。 （一）初步设计阶段 实行限额设计是设计过程中行之有效的投资成本控制方法。 初步设计阶段各专业设计人员应掌握设计任务书的设计原则、建设方针、以及各项经济指标，根据可行性分析和市场变化情况，调整和细化建筑总平面布局、单体形状及平面布局，处理好关键设备和工艺流程等，多做几套方案，同时建立造价控制系统，细化和修正决策阶段的投资估算，通过多个方案的技术经济比选，把初步设计造价严格控制在投资限额内。 （二）技术设计阶段 1、进行基坑支护选型、建筑与结构匹配的经济技术比较论证。在住宅建筑