某社区物业市场化的路径与策略探究.docVIP

　　某社区物业市场化的路径与策略探究----物业管理论文 --第一章 绪论 1.1 研究背景 根据“成华房〔2011〕118 号〈关于印发《成华区小区（院落）》的通知〉”文件精神，府青街道办事处相应文件“府青办〔2011〕35 号《成华区人民政府府青路街道办事处加强院落管理工作的实施方案》”文件，制定了详细明确的指导方针和验收细则。明确了“成立居民自治组织，实施物业全覆盖，健全院落管理制度，推进院落管理收费。”我们可以成立街办范围的自然人物业公司，实行准市场化机制，承担一部分政府职能，对社区就业、稳定、安全均可起到辅助作用。区别于其他物业公司的运作模式，以低价格，微利，而覆盖更多小区，占领更多市场。待公司成长成熟了，还可以为政府和市民提供物业咨询服务，成为与政府服务的桥梁。 本文将从创立“社区物业公司”的角度研究社区物业市场化这一课题，对现实也将有极大的指导意义。笔者也将全程参与设计、调研，并力争在府青路街道辖区推进和实施这一计划。 ................................ 1.2 研究目的 本文对社区物业进行研究，采用现代管理科学的方法，研究社区物业市场化对物业行业及社区院落管理和居民生活的影响，并通过建立物业体系、实施流程优化，持续提升服务的经营价值、构建基于服务的差异化竞争优势的准市场化社区物业企业。 ......................... 第二章 国内外物业管理理论综述 2.1 物业管理基本理论综述 2.1.1 物业的含义 “物业”这个词语是从英语 Property 及 Estate 翻译后得到的，原来的出处是港澳以及东南亚一带的地区和国家，经由中国香港地区传入沿海、内地。这是一个比较广义的领域，是物业管理的物质对象。物业指定范围是：“正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地等组成的单元性的房地产以及依托该实体上的权益。”[1]根据国务院《物业管理条例》第二条规定，物业是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”。其中“房屋”指“土地上的房屋等建筑物和构建物”，也就是说：“能够遮风避雨，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所，应当也包括住宅房屋，比如居民楼、公寓、别墅；还包括非住宅房屋，如工业厂房、仓库、商店、饭店、宾馆、医院、办公楼等。”因此，物业管理中的“物业”，一般是指已经开始建设或已经投入使用的对象集中在一定范围内的各类房屋建筑，以及与之相配套的公用设施、设备及相关的场地。 2.1.2 物业管理的概念 物业管理可以称为房地产管理或者不动产管理，为了与传统的房地产经营相区别，也可直接用“物业经营”来替代。 我国物业管理的实践中，对物业管理有广义和狭义理解之分。从经济学角度解释，广义的物业管理是指所有与关房地产开发、租赁、销售及售后有关的服务；而狭义的物业管理主要是指楼宇的养护及维修，公共设施和各楼层机器、电力等设备的管理，也包括环境绿化、治安、保卫、设备维护、设施维修、信息传送、环卫服务等项目。也就是说物业管理是为了满足物业服务产品需求主体的需求，达成经营者的经济效益，围绕物业服务产品交易而实现的管理活动。 .......................... 2.2 国外物业现状概述 物业管理的起源地是英国，形成于 19 世纪 60 年代。到了 19 世纪末至 20 世纪 30 年代，真正意义上的现代物业管理却是在美国逐渐形成并发展。这样说是因为：①美国早在 19 世纪末至 20 世纪 30 年代，就有了专业性物业管理机构以及物业管理的行业组织；②19 世纪末至 20 世纪初，物业科学管理原理在美国形成、传播并产生影响，这是使物业管理从传统走向现代的、必不可少的科学原理；③19世纪末至 20 世纪 30 年代的美国已出现了宏观管理手段配套运作模式的雏形，而现代物业管理的另一个重要特征就是是宏观管理手段配套运作。下面我们对国外物业管理模式做一个简单归纳： 日本模式：日本的住房经济制度是市场型。官方、企业、民间共同作用的，全程化加一体化的物业管理模式。即：“全程化或全程式管理模式。” 英国模式：英国的住房经济制度是复合型，融合了专业性物管公司、社会团体自治等松散式存在的物业管理模式。即：“松散型管理模式或自治型松散式法规化管理模式。” ............................... 第三章 社区物业市场化必要性分析 ...................................20-27 3.1 社区的含义 ..........................20-21 3.1.1 社区的定义 ...................................20 3.1.2 我国关于“社区”的定义..