地产需求分层——成都购房需求分化现状与趋势探索——地产需求分层——成者购房需求分化现状与趋势探索.pdfVIP

留心楼市的人不难发现，成都市房地产发展走向正在发生改变。投资性需求几乎 绝迹，自住需求急剧增长，建筑质量高的品质低密度建筑需求旺盛。这一系列变 革对成都房产而言，是机遇，也是挑战。把住购房需求的~t-#-／，认清需求分层的 趋势，对开发商，对整个房地产行业至关重要。 文，赵坤利 随着房价 的连年上涨，住房的供求关系已经发生明显变 生地产 、田园地产和专业地产三层。从买方来看 ，购房者根据 化。高房价毫无疑问已经无法继续维持。当楼市深 ，刚性 自身购房需求因素出现分层 ，包括 自住的中小户型、换房的舒 需求则成为开发商意淫的最后救命稻草。什么是刚性需求，或 适大户型、高端的花园洋房别墅三层 。 许我们对它还存在误解 ，或者说 ，我们把刚性需求与潜在需求 就市场 生『地产需求而言，目前市场需求呈现以下三层： 混为一谈了。所谓刚性需求，是相对于弹性需求而言的，是指商 第一层，首次置业的自住型消费需求。这部分消费者大多 品供求关系中受价格影响较小的需求，或者说 ，对价格不敏感 为8O后一代，他们工作时间不长 ，大多没有坚实的经济基础，处 的需求。当住房远离民众实际购买力的情况下 ，民众对价格是 于无房阶段。～旦到了适婚阶段，便有了购房结婚的 “冈L生”需 非常敏感的，此时的价格严重扼杀了消费，使得潜在的需求无 求 ，他们绝大多数都是独身子女，在购买第一套房时，家里大 法变成实际需求 。 多会拿出首付。他们对购房有着实实在在的需求，这种需求受 价格的影响不大，因为需求存在，且有时间性 ，所以9O平方米以 需求分层：购买分流带来的思考 下的中小户型及精装房较为畅销。 在楼市最疯狂的时代 ，地产需求组成主要为：自住型购 第二层，二次置业的换房型消费需求。这部分消费者工作 房、投资型购房、投机型购房 、跟风购房及改善居住购房。其中 已有好几年 ，经济基础较为扎实，他们对 目前居住的房子感到 投资型购房 、投机型购房及跟风购房 占了相当大的比重，房价 不满意，有二次置业换房的意向，处于有房想换房阶段。他们 也因此被推向了高位。然而 ，作为两南中心的成都，许多单位仍 中的大多数人对房价波动较为关注 ，因为 自身本来有房住，换 然在建福利房，他们根本不用到市场上买房。支撑成都房价的 房并不急在一时 ，于是大多数人选择观望， 追“涨刹跌”现象显 最重要的力量是来至各地的炒房客，这些炒房行为在房价上涨 著。 预期发生变化时会消失，跟风性购房也会消失，投资J眭住房也 第三层 ，二次或多次置业的高端型消费需求。这部分消 大幅减少，只有急于结婚的夫妇的需求减幅会小一些。本应成 费者经济实力雄厚 ，他们往往追求住房的品厨洼和生活的舒适 为购房主体的成都市民，由于房价太高，已经被边缘化。 性。对他们而言，高端 的花园洋房、别墅等产品是对生活价值 2008年 ，褪尽繁华的楼市回归本原 ，被股市深度套牢的 的提升表现。他们看重的是产品本身的稀缺性和附加值，而不 投资者无暇顾及楼市，跟风购房更是嘎然而止 ，楼市投机者也 是单纯的价格，因而高端项 目走势较好。 踪影全无，楼市需求由首次置业及改善型购房 (主要为高端物 业 )苫苦支撑。由此，市场呈现两级分化，中小户型热销，高端 地产演化：分层引发房企战略调整 物业销售平稳 ，曾经最受购房者热捧的大户型则跌入深渊，几 随着 新“政”的出台，地产界似乎已经嗅出了中央政策的 乎无人问津 。 新意味。在未来一段 日子里 ，保障性住房的地位将被提到空前 纵劝l整个楼市， 有“房无市”与 有“市无房”现象的并存， 重要的位置。 表层特征是 “非均衡发展”所致，深层原因则是 地“产分层”与 不少地产商已经顺应市场发