中小城市房地产外资流入重现迅猛增长值得关注.docVIP

中小城市房地产外资流入重现迅猛增长值得关注摘要:2009年三季度以来,全国房地产市场异常升温,伴随着成交量的放大,房价也快速上涨。外资对中小城市房地产投资规模也重现增长态势。本文分析了中小城市外资房地产投资增长的原因,提出了值得关注的问题和建议。 关键词:中小城市;房地产;外资 中图分类号:F270　文献标识码:A　文章编号:1009-8631(2010)01-0048-02 2006年以来,商务部、发改委、建设部、外汇局等部委相继出台多个文件限制外资流八房地产行业,另外受国际金融危机等因素影响,2008年以来中小城市房地产外资流入持续低迷。但2009年三季度情况发生了明显变化,外资对中小城市房地产投资规模又重现迅猛增长。以临沂市为例,2008年仅新登记外资房地产企业1家,注册资本和实际汇入资金同比分别下降75%和7.9%。而2009年三季度,外资房地产企业新登记及增资变更各1家,将实现外资流入1000万美元。为深入了解中小城市外资房地产投资增长的原因及需要完善的外汇管理政策,提高外汇监管有效性,外汇局临沂市中心支局对此进行了调研。 一、中小城市外资房地产投资增长原因 1.外资看好中小城市经济发展和房地产快速发展的前景,投资意愿较强 2009年以来,全国房地产市场异常升温,伴随着成交量的放大,房价也快速上涨。国家统计局公布的数据,截止9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,环比上涨0.7%。如深圳的房价自年初房价触底回升以来,目前已连续8个月上涨,且已经连续两个月房价突破2万元/平方米,迭创历史新高。济南、郑州等省会城市,高档住房单价每平方米也过万。随着北京、上海、深圳等一线城市房地产获利空间减小,中小城市凭借刚性需求量大、泡沫成份较小的特点成为外国投资者新的关注焦点。如2009年前三季度临沂市GDP增长12.7%,全市城镇居民人均可支配收入12245元人民币,同比增长11.2%。经济的高速发展为房地产市场提供了大量的潜力购买力。中小城市潜在的广阔市场和城市化进程中催生出来的强大的购买意愿,使得房地产企业能够获取较高的利润,外资看好中小城市房地产业发展前景。 2.房地产限外政策放松,对外资进入中小城市房地产市场产生了正面影响 2008年,在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下及行业自身调整的内部推动下,全国房地产市场出现了周期性变化,由增长期转变为衰退期,与之相适应,房地产调控政策亦发生了明显的方向性变化,持续五年的紧缩型调控慢慢放松,过渡到2009年的扩张型调控轨道。如房贷优惠政策等。房地产限外政策也渐渐放松,从2008年7月1起,商务部向省级外经贸部门下放了外资房地产项目的备案权,外资新设或增资房地产项目无须再报商务部备案,而是由地方外经贸部门报省外经贸斤备案核对即可,这项政策缩短了外资房地产项目的审批流程和时间。2009年5月份,《国家外汇管理局综合司关于外商投资房地产企业外汇登记有关问题的通知》,剔除了企业过去到外汇局办理外汇登记需等待商务部逐级下达的外商投资房地产企业名单的环节,外汇局各分支局和外汇指定银行可直接通过商务部官方网站检索已通过商务部备案的外商投资房地产名单,简化了外商房地产企业在外汇局和银行办理外汇业务的手续。这些政策的出台,对外资进入中小城市房地产行业产生了正面影响。 3.人民币升值预期重现,及房地产信贷政策转向,推动外资流入房地产业 金融危机爆发以来,人民币对美元汇率保持相对稳定,但从2009年10月起,随着美元不断走低,人民币升值预期迅速升温。另一方面,目前一年期人民币存款基准利率为3.87%,而美联储联邦基金基准利率仅在0-0.25%区间。由此可见,即便外资不能从房价上升中得到利润,仍然可以通过利率和汇率赚取双重利润。2009年3季度以来,CP降幅持续收窄,加上今年信贷的大规模投放可能引发的资产泡沫,关于通胀的预期再度逐渐趋于强烈,房地产信贷政策也转向,人民银行、银监会从防范信贷风险的角度,进一步完善了商业性房地产信贷管理措施。在国内银行对房地产业信贷逐渐收紧和外汇管理政策规定房地产企业不得借入外债的情况下,外资并购无疑成为融资渠道有限的房地产企业的“救命稻草”。 4.地方职能部门在招商引资指标考核之下,对外资房地产资金流入持积极态度 相关文件规定:外资房地产企业一年内付清土地使用权出让金取得《国有土地使用证》后,才能进行房地产开发和经营;新成立的外资房地产企业应依法及时向商务部门备案;外商投资“普通住宅的开发建设”不再列为鼓励项目,同时对土地成片开发列为限制外商投资产业范围。这些政策的出台提高了外资准入的门槛,冲击了中小房地产企业,但对境外实力雄厚的投资者并来构成实质性的限制。实际上,辖内各级招商职