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浅议房地产项目可行性研究的现实意义 　　摘要：房地产项目可行性研究是房地产企业建设前期投资决策阶段的一项重要工作，是保证房地产建设项目以最小的成本换取最佳经济效益的科学方法，房地产项目可行性研究工作对房地产企业有着重要现实意义。 　　Abstract: Feasibility study on real estate project is not only an important work for real estate enterprises in the investment decision-making stage, but also the scientific method of real estate construction project obtaining the best economic effect with minimum cost. The feasibility study on real estate project has important realistic significance for real estate enterprises. 　　关键词：房地产项目；可行性研究；现实意义 　　Key words: real estate project；feasibility study；realistic significance 　　中图分类号：TU-05 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）23-0062-01 　　1可行性研究在房地产项目中应用的必要性 　　1.1 房地产项目可行性研究房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 　　1.2 房地产项目可行性研究的步骤 　　1.2.1 组织准备进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。 　　1.2.2 现场调查与资料收集现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 　　1.2.3 开发方案的设计、评价和选择这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。 　　1.2.4 详细研究采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。 　　1.2.5 编写研究报告书可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同且全面翔实。房地产可行性研究的内容按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。 　　1.3房地产项目可行性研究和内容 　　1.3.1 项目概况项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。 　　1.3.2 市场分析和需求预测在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。 　　1.3.3 规划方案的优选在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。 　　1.3.4 开发进度安排对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。 　　1.3.5 项目投资估算项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。 　　1.3.6 资金的筹集方案和筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成