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兴业证券宏观经济 2Q10 中国经济与地产报告 今年地产的多赢出路 兴业证券首席宏观分析师 董先安 2010.04.12 简短回顾：真实利率决定地产市场波劢中上行  2009年7月17日报告要点：真实利率决定地产上行趋势可持续至 少4个季度，库存调整带来地产市场波动，3季度有轻微调整压力 ，4季度高概率重回上行轨道。  短期库存波动的大背景是真实利率继续下降，购房需求持续走高 ，价格在波动中上行。  短期的刚性需求即使能部分解释1季度地产交易量超预期回升， 也不能推演未来数个季度的地产趋势。而短期需求刚性现象是由 库存调整等因素内生决定的，必须找到更外生的变量来逻辑一致 地理解地产市场的波动和趋势。  中国独特的锯齿形态的人口年龄结构产生对有效需求的一波波冲 击，令地产业沿着上行趋势线上下波动。  09年真实利率下行是地产复苏的关键因素，10年人口收入结构的 中短期变化和正反馈因素均会支撑地产上行趋势。 2 真实利率、股债配置不地产市场 数据来源：CEIC, 兴业证券 3 住房销售影响货币供需 图4 ：货币政策阶段示意图  居民购房，储蓄存款转换为企业活期存款，M1被动增长。 数据来源：CEIC, 兴业证券 4 了解地产，理解中国 供给效率是核 利率维持低位： 转 心问题，改革 型 名义、真实利 缓慢：权利之 率 争不财政改革 价格停停涨 宏 观 涨，交易量 大波动 需求在城镇化 发 加速时强劲： 预期快速转换： 展 刘易斯拐点不 CCTV效应 计划生育 回到改革的内生性  地产是中国经济一个缩影：转型、发展不宏观经济。 5 刘易斯拐点：边际上供求在转变，价抬升 数据来源：CEIC, 兴业证券 6 青年人口储备 数据来源：CEIC, 兴业证券 7 城镇化加速，需求强劲