从经济增长角度观察地产调控政策空间(莫尼塔).pdfVIP

莫尼塔•智库 2010 年 5 月 10 日星期一 莫尼塔 • 智库系列之四 从经济增长角度观察地产调控政策空间 报告摘要 从国际经验观察来看，房地产投资具有高度的周期性特点，很难成 为一个中长期稳定持续的经济增长动力。地产通过财富效应推动居 民消费的效应在欧美都存在，但这实际上是伴随着金融市场逐渐宽 松的结果。金融环境宽松导致的另一个结果是使得房地产市场对整 体通胀抑或利率变化的反映更为敏感，这也是房地产与经济周期高 度相关的一个原因。 地产对中国经济的直接影响则是透过 了地产投资对其他行业的杠杆 作用以及土地出让金的财政支出途径影响到经济发展。单就房地产 行业增加值的规模来观察，占 GDP 的比重不到 5%，但从地产的杠杆 作用来看，地产销售收入占到 GDP 的 15%，地产直接拉动的钢铁、 有色等行业占工业增加值的比重接近 20%。另一方面，凭借土地出 让收入，地方政府获得了通过支出调节经济增长的能力。在不同的 假设环境下，土地出让金在 2009 年带动了约 17%至 27%的基建投 资，从增量上看，43%的土地出让金涨幅拉动 GDP 上涨约 1.5%左 右。 如我们在前几期智库中提到的那样，土地财政对中国经济的影响也 在不同地区存在差异，按照土地出让金透过政府的基建支出对经济 的影响程度，我们将全国分为强依赖、弱依赖和不发达三类地区。 在强依赖地区，如北京、浙江和重庆等地，土地购置费占财政收入 和当地固定资产投资比例较高，地产调控带来的土地财政压力将需 要考虑新增类似物业税等持有环节的税收或者增加中央向地方的收 入分配调节来实现平衡；而在弱依赖地区如上海，土地出让收入与 该地区财政收入以及固定资产投资相 比并不高，这类地区在面临进 行地产调控影响土地出让收入方面相对具有更大的缓冲空间。此外 地产调控还将对两类地区带来隐性影响，一是建筑投资品如工程机 械、钢铁的生产大省，二是从事建筑行业的民工输出大省。 虽然从我们的分析来看不同地区对土地财政的依赖程度不同，近期 各地却都纷纷出台措施表明对地产严格调控的决心。出于民生的考 量已经使得地产调控成为各地方政府的政治任务，但地产调控及调 控所导致的土地财政压力将促使政府需要重新建立对经济增长方式 的认识：首先在地产调整和财政支出能力受到影响的情况下，政府