人民币升值预期对房地产的影响(中金).pdfVIP

China International Capital Corporation Limited 中国国际金融有限公司 简 评 房地产行业 关于人民币升值预期对房地产行业的影响 分析员：白宏炜，梁耀文 CFA 日期: 2004-11-10 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 简评： 近期市场关于人民币升值的预期渐强，关于热钱流入房地产行业的传闻又起，我们对我国未来可能的弹性汇率 调整对房地产行业的影响评论如下： 我们认为“人民币升值预期”将促使热钱流入房地产行业 在人民币升值预期下，热钱的流入将增加房地产投资需求； 国际经验表明汇率与房价之间大体存在反向变动关系； 升值预期对地产公司估值水平提高有一定推动作用。 人民币升值预期刺激热钱流入房地产行业 人民币升值预期下，国外的资金大量流入国内以期获得投机收益，但通常来说，为了获得汇率变动带来的收益， 国际的投机者更应该持有股票、债券等流动性较好的证券，甚至直接持有人民币或贷款的方式，但为什么有很 多的资金进入房地产行业，房产的流动性弱、交易成本高以及受到国家宏观政策影响较大等风险如何考虑呢？ 我们认为有以下两个方面的动力： 1、人民币升值预期下，投资者持有不动产的风险较低。过去曾经有过多次人民币升值的预期，但国家坚守固定 汇率政策下，赌人民币升值的投机者最终结果都是徒劳无功，因此，尽管当前人民币有一定升值空间，但国家 政策使得汇率调整具有较大不确定性，在这种情况下，一个较好的选择是购买不动产：如果汇率上调，以人民 币代表的资产自然会升值；而如果国家保持固定汇率不变，则外汇占款的持续增加将导致国内货币供应量的不 断增加，从而导致通胀，房价就会随物价上涨而上涨。所以，无论是汇率涨，还是物价涨，投机房地产都会得 到一定收益。因此，在人民币有升值的预期，而同时升值不确定性较大的情况下，热钱或游资进入中国并持有 不动产是风险较低的一种投机行为。 2 、对中国经济及不动产前景看好：中国是当前发展最快的区域，而这种增长预期可能持续较长一段时间，而与 此同时，中国的不动产价格绝对上仍处于较低的水平，尤其是一些区域比如重庆、成都等地。国家土地政策的 实施和土地资源的短缺增强了投资者对中国不动产的信心。 热钱的流入将促使房地产物业价格出现较大的波动，热钱进入的时候房价上涨较快，而热钱获利退出则可能导 致房价的下跌；另外，热钱的流入将更多的集中在流动性较好的大城市，因此区域集中性将比较明显。 日本和韩国发展历史表明房价与币值升值有一定正向关系 日本地价变动大致领先于汇率变动：日本过去三十多年的汇率对美元的波动与日本地价的波动相关性如图1 所示，在92之前，日本的汇率一直处于不断升值的过程，而与此相对应，日本地价处于上涨的通道中，而 在92年以后，随着日本地产泡沫的破灭，其地价转变成不断下降的趋势，这个时候汇率基本上维持一个较 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征 价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可 由中国国际金融(香港)有限公司和/或中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何 形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 China International Capital Corporation Limited 中国国际金融有限公司 简 评 为平稳的状态，两者之间的相关性降低。 韩国房价上升期增幅超过货币升值幅度：与日本不同，韩国从86年以来货币贬值趋势较为明显，尤其是在 97年亚洲金融危机时，韩币的大幅度贬值带来房价一定幅度的缩水，相对来说，在韩币升值过程中，韩国 房价的上升幅度