从房地产价格形成机制看即将遭遇的转折点(申银万国).pdfVIP

行业及产业 房地产 地产循环的奥秘 —— 从房地产价格形成机制看即将遭遇的转折点 2004 年12 月8 日 行业研究/行业深度研究 相关研究： 投资要点： 《山雨欲来风满楼——上海房地 中国房地产市场与宏观经济周期高度相关，宏观经济因素的变化会透 产市场与房价展望》 过房地产市场供需力量的对比对房地产市场产生决定性影响。 刘 浩 2004 年7 月10 日 基于我们对中国宏观经济在未来两年将实现“软着陆”的整体判断， 《结构性调整主导未来——行业 我们预测未来两年住宅销售额仍将保持 20%以上的增长速度，2006 增长背景下的房地产上市公司》 年将突破11,000 亿元。未来两年的需求基础相当稳固，这主要应当 刘 浩 2004 年1 月12 日 得益于我国经济仍然保持较快的发展速度和正在加速的城市化。 但需求只是故事的一个方面，从供给来看却似乎更加火爆，信贷和土 地紧缩似乎很难熄灭目前接近30%的投资火焰。即使我们假设未来2 年房价不再上涨，住宅供应仍然有可能会超越正常的需求。虽然开发 商在短期内可以通过增加空置面积来控制有效供给，并维持房价上 涨，但我们相信这不会维持太长的时间。此外，我们认为利率要回复 中性水平，起码还存在135 个基点的上升空间，升息周期的确立将对 分析师 需求有着深远的抑制作用。实际上，中国房地产市场在未来两年将出 刘 浩 现明显的供过于求。 （8621404 liuhao@ 应该承认，我们正处在此轮房地产上升周期的末端，问题只是顶点何 时到来。如果以投资增速和行业景气度为指标，我们都可以说是顶点 已过。但如果以房价为指标，也许离顶点还有一段距离。 我们维持以前的判断：2006 年以前，只要央行施行稳步而适度的升 息步伐，全国整体房价不会出现回落，但涨幅将显著放缓，不可能维 持目前超过12%的涨幅。地区性差异仍将十分显著，部分热点地区房 价在2006 年之前就可能出现真正的下跌。但提早进行的宏观调控和 缓步加息，将使得房价大幅急跌的可能性大大减小。 联系人 程晓昀 （8621406 chengxiaoyun@ 地址：上海市南京东路99 号 电话：（8621 上海申银万国证券研究所有限公司 申银万国证券研究所 行业深度研究 目 录 我们处于房地产周期的何处？_____________________________2 1. 房地产业与宏观经济相关性____________________________3 1.1