7月开发经营数据点评(中金公司).pdfVIP

行业动态 2009 年8 月13 日 房地产 研究部 白宏炜 七月份新开工面积再分析 分析员 baihw@ 数据点评： 近两天市场对7 月份单月新开工面积同比微涨0.7% ，环比下降42% 的数据明显失望，对未来投资增速能否保持出现 怀疑，进而对未来中国经济可能二次见底产生忧虑，我们重新梳理了一下房地产新开工面积数据及未来走势，希望 对投资者正确理解房地产投资及预判中国经济走势有一点帮助。 投资建议： 1、为什么数据低于市场预期？ 6 月份环比55%、同比11.6%的新开工面积涨幅明显超出市场预期，市场预期变得乐观，而随后对7 月份单月环比下 降42% ，同比微升0.7% 的数据感到失望，我们分析其原因，归纳如下：  小阳春后积压集中释放：今年市场非常特殊，年初大部分开发商比较悲观，“以销定产”是主要的策略，所以很 多项目即使达到施工条件也没有施工，而4、5 月份小阳春促使这些项目集中推出来，仍然反映了开发商谨慎的 思维，希望趁着小阳春赶快回流资金，从而导致了6 月份较高的数据；  统计的原因：每年新开工面积都是上半年大于下半年，与其他指标类似，每个季度末由于修正和调整数据明显 较高，然后下降，历来如此，今年没有不同，只是波幅加大；  土地购置原因：由于08 年下半年和09 年上半年土地购置较为低迷，而土地进入新开工要6 个月时间，所以总 体而言，今年新开工面积不会出现较大的改善，所以7 月份单月回落，1~7 月9.1% 的下降数据符合我们原预期。 2、怎样看待7 月份的数据？政府会怎么做？ 销售数据明显好于预期而新开工和土地购置改善较慢实际上是正常的行业特征，需求回落和回升都可以直接在市场 上体现出来，而供给的周期较长，具有滞后性，08 年下半年市场很低迷，但房地产投资仍有21% 的增长，新开工面 积还有3% 的增长，今年需求旺盛，但投资要在四季度和明年才能滞后反映出来；另外，为了维持房价的稳定，地方 政府在过去几个季度里面减少了土地供应，地价下降幅度有限，也导致了供给释放有难度；在目前的数据下，我们 认为政府将会加大土地供应，同时对需求的抑制将有所收敛，从而推动房地产投资上升。 3、“金九银十”会重现吗？ 下半年推盘的仍会集中在9/10 月份，但总体来说比上半年可售资源要少，所以“金九银十”仍会出现，不过难以再 现上半年高峰；但预计全年销售额将超过07 年高点，销售面积达到07 年水平，全年呈量价齐升的态势。 4、地产板块能否再次成为领头羊？ 前期地产板块的领先调整反映了市场对房地产行业过度乐观后的清醒，但在经济向好、房价上涨的趋势下继续向下 调整的空间有限，短期内由于需要观察未来一段时间政策和数据的变化，所以近期上涨空间也会有限，我们认为较 好的需求将延续、土地购置/新开工面积随后会上来，房地产行业将在2010 年接过政府投资的接力棒拉动投资的增长， 我们维持行业乐观的判断，建议投资者现在介入并中长期持有。 风险：供给短期内难以释放，为了抑制房价政府出台更严厉的抑制政策，抑制投资回升，从而影响经济复苏。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 房地产：2009 年8 月13 日 新开工与其相关数据的比较 图表1：新开工面积与销售面积正相关