2011年上半年长沙市房地产研究报告.docxVIP

2011年上半年长沙市房地产市场形势分析（一）新建商品房批准预售据长沙市房地产研究中心数据显示，2011年上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万㎡，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.63万㎡，同比减少0.27%。内五区新建商品房累计批准预售539.69万㎡，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.11万㎡，同比减少16.94%。分区域来看，芙蓉区、岳麓区、开福区、长沙县、浏阳市、宁乡县五区域上半年新建商品房批准预售同比呈现上涨态势，其中宁乡县上半年新建商品房批准预售56.83万㎡，同比上涨152.14%，涨幅列首位；天心区、雨花区、望城三区域上半年新建商品房批准预售面积同比下滑，其中雨花区上半年批准预售面积152.32万㎡，同比下降40.81%，下滑幅度最甚。（二）新建商品房销售备案2011年上半年全市新建商品房累计销售备案992.93万㎡，同比减少9.88%，其中住宅销售备案894.25万㎡，同比减少12.92%；全市新建商品房累计销售备案套数93086套，同比减少5.70%，其中住宅销售备案82775套，同比减少9.31%。从内五区销售备案面积来看，上半年内五区新建商品房累计销售备案692.56万㎡，同比减少6.65%，其中住宅销售备案628.05万㎡，同比减少8.43%。虽然芙蓉区、天心区、岳麓区三区域上半年销售备案同比呈现小幅上涨态势，但开福区、雨花区两区域上半年分别销售备案141.07万㎡、242.62万㎡，同比下滑9.44%、19.71%，拉低了内五区新建商品房销售面积总量。2011年1-6月份长沙市新建商品房批准预售面积仅2月份因春节因素出现大幅下降，4月份和5月份小幅下降后，6月份批准预售面积同比上涨18.30%，整体上批准预售面积呈上升态势；1-6月份新建商品房销售备案面积呈下降趋势，市场受调控政策影响较大。上半年全市销售备案面积同比减少了近一成，较批准预售面积高12.69%，2011年上半年继续消化2010年的存量房。销售备案情况的区域分布与批准预售情况背离，2011年上半年全市商品房新增批准预售量仅略低于去年同期水平，但新增上市量的地域分布变化较大，表现为内五区新增上市量同比大幅下降；除望城新增上市量小幅下滑，另三县市新增上市量同比有较大增长，同比增幅均超过55%以上；而新建商品房销售备案面积内五区同比降幅不超过6%，四县市同比降幅超过16%，其中，长沙县上半年销售备案144.05万㎡，同比减少29.49%，降幅最甚。批准预售和销售备案的区域背离，说明长沙市的房地产调控政策已经开始产生积极作用，尽管内五区新建商品房的交易依然活跃，但是四县市成交下滑明显，供应与需求的背离情况比较严重，这将促使三县一市房价回落，并且对长沙市区高房价形成“包围”，进而联动市区房价回落，这对实现本年度的房价调控目标具有积极意义。（三）内五区新建纯商品房（不含经适房、单位集资房等）长沙市房产研究中心数据显示，上半年长沙市内五区商品房网签59870套，面积627.42万㎡，同比分别减少11.69%、16.99%。其中，住宅上半年网签53328套，面积567.27万㎡，同比分别减少15.55%、17.50%。分区域来看，雨花区上半年网签面积列内五区首位，但同比减少36.36%；其次是岳麓区，同比减少4.07%；开福区居第三位，同比增加4.00%。注：本图数据以长沙市房地产局每日或每周公布的数据为统计依据（2011年上半年长沙市内五区新建商品房累计成交51281套，其中住宅累计成交44891套），与长沙市房产研究中心数据存在差异，统计结果仅供参考，以长沙市房产研究中心公布的数据为准。注：本图数据以长沙市房地产局每日或每周公布的数据为统计依据（2011年上半年长沙市内五区新建纯商品房累计成交面积554.34万平方米，其中住宅累计成交面积488.10万平方米），与长沙市房产研究中心数据存在差异，统计结果仅供参考，以长沙市房产研究中心公布的数据为准。（四）二手房长沙市房产研究中心数据显示，上半年全市二手房成交面积200.67万㎡，同比减少12.55%，成交套数为18214套，同比增长6.73%；其中住宅成交141.74万㎡，同比减少2.97%，成交套数为15350套，同比增长1.33%。分区域来看，内五区二手房成交面积126.97万㎡，成交套数11596套，同比分别减少6.60%、8.02%；其中住宅成交96.84万㎡，成交套数为10285套，同比分别减少9.21%、12.63%。随着城市中心的南移，上半年天心区二手房成交23.01万㎡，同比增长14.89%；芙蓉区作为长沙的中心城区，其上半年成交30.70万㎡，同比增长2.07%；岳麓区上半年二手房成交同比增长0.76%。三县一市（包括望城）来说，长沙县、望城、浏阳市