2010年3月昆明裕顺·新天地项目产品建议方案.pptVIP

市场状况分析 2.3、呈贡县商业物业分布情况 市场状况分析 2.4、呈贡商业物业产品分析 建筑形态 结构 楼层 开间 面积 外立面 商业街 框架结构 1-2层 2-5米 30-250 少数有统一立面风格 社区商铺 框架结构 1层 3-6米 30-70 与住宅相统一 市场状况分析 2.5、呈贡商业物业价格分析 商业形态 名称 楼层面积 销售价格（元/㎡） 商业街 集市街 1-2层 4000-8000 社区商业 税务局大楼底层及职工住宅楼底层 1层 5000-7000 晨光街 1-2层 4000-7000米 目前呈贡老城可供销售的商业物业并不多，商铺的放量主要还集中于二手市场，且多为位置较差或业主无法继续经营而抛售出来的街铺，因此价格比较低廉。 市场状况分析 2.5、呈贡主要商业租金比较 商业形态 名称 位置 月租金价格（元/㎡） 商场 龙城购物中心 兴呈路广场对面 140-200 商场 呈贡百货大楼 呈贡百货大楼 100-130 商场 信合购物广场 兴呈路信合大厦旁 120-180 商业街 集市街 集市街 100-160 商业街 晨光街 晨光街 80-180 社区商业 税务局大楼底层 税务局 100-130 社区商业 呈贡影城底层商业 呈贡影城 40-90 商场：中高档商场黄金位置租金基本在120-200/㎡之间，其中老牌龙城购物中心租金最高，商场采取纯租金方式的百货商场，显示出商场仍处于发展阶段. 商业街：集市街及晨光街租金最高，基本都达到了100元/㎡/月，其中晨光街中型餐饮租金较高。 社区商业：社区商业没有统一的的管理，租金价格一般在40-90 元/㎡/月，相比前两种商业物业形态价格较低。 市场状况分析 市场分析小结 销售市场 从商业物业的销售市场来看， 目前的定价基本在住宅价格的2-3倍之间，处于一个合理的比例。 市场尚未形成投资客户群，买家多以自营为主，故市场较为平静、价格波动不大。 租赁市场 租赁价格充分反映了经营状况，经营种类及经营方式决定了物业的商业价值，如龙城购物中心以其有效的管理和布局起到物聚效应，提升了商铺租金价格。 商务办公市场 写字楼物业匮乏，市场放量稀少，较成熟的办公场所仅呈贡信合大厦、呈贡综合大楼、呈贡文化大厦等。 市场状况分析 市场分析小结 缺乏有效的市场推广，阻碍了外地投资者的进入 产品包装及广告推广上没有鲜明的特色，不利于市场拓宽，阻碍了昆明乃至云南省内的投资者进入呈贡市场。 销售手法单一，放量小 商铺与写字楼通过中介或公示栏销售，放量主要集中于二手市场，仅有少量本地私人老板所改建的商业物业有出售。 目前呈贡老城的商业物业销售市场整体平淡，缺乏市场亮点刺激投资消费，若把握有效时机、适时切入，则市场前景广阔。 三、开发条件分析 项目定位 Part1 开发条件分析 项目概况 开发商：昆明裕顺房地产开发有限公司 位置：呈贡县环城北路23号 总用地面积：24.589亩 净用地面积：23.002亩 道路用地面积：1.596亩 项目现状 土地不平整，有少量建筑垃圾和小型建筑物 除X2-1-1地块上建筑物待拆迁外已无大型建筑物 待拆迁和平整后可形成开发状态 开发条件分析 地块自身条件分析 区位条件优 位于呈贡新城斗南片区内，紧邻老城中心区，是老城向新城发展桥头堡。 西临兴呈路，为入城必经地。 毗邻顺达建材城。 商业潜力大 沿街面长，形成规模优势。 和周边商业形成区域形成规模，易吸引人流。 本案地处规划中的呈贡新城斗南片区，商业优势明显。 开发条件分析 地块周边环境分析 项目西侧为兴呈路往来车辆络绎不绝，西南毗邻顺达建材城和华怡商务酒店，商业氛围浓厚，东侧为单位居住区，车流人流较为密集。 顺达建材城 华怡商务酒店 开发条件分析小结 交通 周边兴呈路为贯穿彩云北路和呈贡老城的主干道，车流量大 商业 华怡商务酒店、顺达建材城、兴良建材城等 人口 东临单位生活社区，人口密度较高 环境 四侧商铺较少，主要集中在顺达建材城附近 消费 有一定消费能力 开发条件分析 四、项目SWOT分析 项目定位 Part1 项目SWOT分析 劣势 地块由3块不规则地块组成，不规整，有一定高低落差 不处于传统商圈内，短期内对吸引客流有一定影响 周边配套散乱，无品质感 优势 临街面长，有利于打造商业物业 位于老城和新城斗南片区连线的商圈辐射区 项目周边商业较成熟，氛围浓厚 项目SWOT分析 国家宏观调控政策影响 新城有多个竞争项目 目前城区人口较少，商业经营需要发展时间 机会 大昆明的建设，呈贡行政文化板块的快速形成。 楼市整体良好 客户的需求从大众化需求转向个性化需求，开展多元化商业路线 企业良好背景及社会口碑 目前市场价格足以支撑新型产品 威胁 一、产品定位 项目开发建议