2008济南静安花园营销推广策略提案.docVIP

房地产商域网 PAGE  房地产商域网 房地产商域网 房地产商域网 静安花园JING AN GARDEN 营销推广策略提案 绿荫深处有人家 静安花园营销推广方案 第一部分：济南房地产市场简析 一、济南楼市：机遇与风险并存 2007年岁末，济南房地产在深广沪楼价纷纷“跳水”的状况下呈现出颇为诡异的局面，表面波澜不惊，其实在市场中已经存在了开发商与置业者的内在博弈，东南西北部各大楼盘既有“捂盘惜售”囤积居奇，也有“免费排号”狂揽客户。诚基中心在寒冷的十一月开盘发售，火热的销售局面似乎给单调的冬日带来一丝暖意，但是后继而来的众多开发商在新的2008年是否依然如此风光还不能预测：在即将到来的2008年，济南楼市将呈现机遇与风险并存局面。 机遇： 1、山东地区强劲的经济发展趋势带动房地产市场依然坚挺。 2007年高涨的房价似乎还没有超越人们的心理预期，从济南到各地市住宅市场均一片红火，随着经济的发展、城市化水平的提高，房地产商们相信在山东这样的好日子还要持续三到五年。济南作为山东的省会，经济快速发展，房地产刚性需求持久。从市场反应来看，房价仍有上升潜力。 2、外来大开发商看好济南纷纷在济南安营扎寨 世茂、保利、海尔绿城、海信、恒大、天鸿、新世界等开发巨头2007年或大张旗鼓或低调潜入济南市场，在济南各个区域部下战略棋局，加上本地开发商如浪潮、黄金、中齐等也不甘示弱争相拿地，战火硝烟已经开始弥漫，东部奥体中心、北部天桥区、西部腊山片区成为各路兵家竞相觊觎之地。一方面：可以看出济南市场存在巨大的潜力，这是开发商们的集体判断；另一方面：2008年的竞争惨烈程度将达到最为惨烈的高峰。对于开发商和购房者来说，这都是一个矛盾。潜力释放——价格上涨；竞争惨烈——价格下降。但是从现在来看更像一个机遇。 3、2020年济南将成为一个拥有840万人口的特大城市 济南城市化进程加快，2009年全运会、天桥区改造提速、京沪高铁途经济南……，一系列的城市规划部署所展示的宏大图景正在变为现实，济南的城市化道路日益加快。2007年12月根据建设部审查意见，济南市规划中“关于黄河中下游地区跨省际的中心城市”的城市性质定位，调整为“环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”。在城市规模方面，确定到2020年全市人口达到840万人，城镇总人口达到670万人，市区城镇人口480万人。强劲的经济发展力量、不断聚集精英人群、城市功能的扩张，作为省会城市，济南将聚集更多的人口，购房需求持续递增。 4、济南楼市刚性需求明显 济南城市的运营向来是稳步的，城市的扩张发展循序渐进。与国内同类城市相比，济南“招拍挂”产生的土地收益金明显处于下风，这从众多地产大鳄纷纷登陆省城并接连拿地可以真实地感觉到，在他们看来济南这个城市的土地价值潜力还相当可观。而济南的开发商同样深受山东特有地域文化的熏陶，没有像“特线”城市的开发商那样“生猛”，楼市市值始终保持在一个合理的增幅区间。有限的资金实力让开发商根本没有心情捂盘哄抬房价，更没有可能大把囤地，5000多的单位市值别说比起深圳近20000的高位、就是与同类城市相比也相去甚远。如此市场状况应该吸引众多投资资金才对，然而济南楼市所表现出来的需求刚性着实让人羡慕，就在全国楼市疯涨之后骤然转身陷入观望，深圳、上海、广州等多个城市楼市成交量持续萎缩之际，济南楼市依然热火朝天，销售势头不减，多个楼盘出现无房可售局面。 风险： 1、“拐点论”越传越凶 2007年，相信很多的人都感受到了泉城济南房价的“速度之美”，也有很多人在捶胸顿足，“痛恨”自己没有及早买房子，还有一部分人则在继续“挺”着，用自己单薄的力量抗衡着硬朗的房地产市场。 毋庸置疑，房价的快速上涨，是由多种因素综合作用而成，比如购房者的追涨心理，比如银行的卑躬屈膝行为。在2008年，如果这些因素减弱一些，情况会发生怎样的变化不得而知。 2、购房者不再追涨回归理性 购房者也就是济南楼市“刚性需求”的制造者，在房价一路高涨的情形下无疑起到了主导作用。但是这样的需求也是存在泡沫的。正是由于购房者无节制的购房欲望，才在一定程度上导致了楼市的火爆。如果这种需求中有30%的人并非非买房或者需要即时买房不可，那情况就大不一样了。冯仑说：未婚女青年推动了房价上涨，这话虽然好笑，但这也从侧面道出了“需求存在虚假性”的一个理由。如果刚性购房者在全国楼市的“跌”声保持住观望状态，后果可想而知。 3、银行变脸：银根紧缩，利率上调，打击炒房 银行之于房价上涨的作用，很多人认为银行是“推动房价上涨的刽子手”，事实证明，很多开发商都会有一种高高在上的优越感，这种优越感有一部分就是银行提供的。纵观房市，追着赶着给开发企业送贷款很普遍。而今银行变脸了，央行几次调整储备金率，上调房贷利率，限制购置第二套房，银根