2008年西安市大明宫遗址区开发项目可行性研究报告.docVIP

西安市大明宫遗址区 工程+设计+房地产开发项目 可行性研究报告 中国建筑股份有限公司 二〇〇八年月 目 录 第一章 项目概况 - 1 - 一、大明宫遗址保护改造项目概况 - 1 - 二、1#地块概况 - 5 - 第二章 项目合作模式 - 7 - 一、合作方简介 - 7 - 二、合作方的诉求 - 8 - 三、合作模式：投资+地产+工程+设计联动 - 8 - 四、项目拓展前景 - 9 - 第三章 项目可行性分析 - 11 - 一、项目有关的宏观经济分析 - 11 - 二、区域周边及房地产市场情况 - 19 - 三、“大唐芙蓉园”项目案例 - 25 - 第四章 投资估算与财务分析 - 29 - 一、投资估算 - 29 - （一）、项目主要经济技术指标 - 29 - （二）、投资估算 - 29 - 二、项目财务分析 - 31 - （一）、项目收益的测算 - 31 - （二）、项目主要经济评价指标（土地开发部分，不含工程承包） - 34 - 三、财务分析结论 - 34 - 第五章 项目实施方案 - 35 - 一、项目定位 - 35 - 二、初步的产品构想 - 36 - （一）、概述 - 36 - （二）、住宅部分 - 36 - （三）、公建部分 - 36 - （四）、相关配套 - 37 - 三、项目总体计划 - 37 - 第六章 组织管理模式与责任体系 - 38 - 一、总指挥 - 38 - 二、副总指挥 - 39 - （一）、项目公司 - 39 - （二）、大项目经理部 - 39 - （三）、西北院 - 39 - 第七章 结论 - 40 -  第一章 项目概况 一、大明宫遗址保护改造项目概况 唐大明宫遗址位于西安市北部龙首塬上，是世界闻名的唐长安城中最宏伟壮丽的宫殿群，建于盛唐时代的公元634年，是唐太宗李世民为其父李渊所建，从盛唐至唐末200多年间是唐王朝的政治中心，后毁于唐末战火。大明宫遗址于1961年被确定为国家级重点文物保护单位。 “十一五”期间国家启动大明宫国家遗址公园保护工程。大明宫遗址保护改造项目对也是西安市新一届市委、市政府建设人文西安、活力西安、和谐西安的重大举措。 （大明宫遗址保护改造区整体规划设计效果图） 整个大明宫遗址区保护改造开发建设周期为5年，分三步走： 2007—2008年，启动建设大明宫国家遗址公园，基本完成大明宫遗址公园范围内的拆迁，全面启动建设大明宫遗址区规划范围内的城市基础设施。 2009—2010年，大明宫国家遗址公园建成开放，周边区域建设开工，拆迁工作基本完成。 2011—2012年，全面完成大明宫国家遗址区保护改造项目建设开发。 大明宫遗址保护改造项目规划面积为19.16平方公里，其中： 大明宫遗址公园3.2平方公里（约为故宫占地面积的4.5倍）， 周边改造区域12.74平方公里， 北二环以外集中安置区3.2平方公里。 遗址区保护改造工程在空间形态上将形成“一心两翼三圈六区”的基本格局： 一心 ：大明宫国家遗址公园； 两翼 ：以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块； 三圈：形成未央路、太华路、北二环三个商业圈； 六区 ：规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。 二、1#地块概况 1、地理位置 该地块位于西安市北二环以里，大明宫遗址公园东侧。 2、项目四至 东至红旗铁路专用线，西至太华路，南至太元路，北至大明宫建材实业（有限）公司，具体以土地部门出具的测绘成果表为准。 第二章 项目合作模式 一、合作方简介 大明宫遗址区保护改造领导小组 由市级领导牵头成立的西安市大明宫遗址区保护改造领导小组，是大明宫遗址区保护改造项目的最高领导决策和协调机构。 大明宫遗址区保护改造办公室（以下简称“改造办”） 西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室（以下简称“改造办”）是大明宫遗址区保护改造领导小组的执行机构，全面负责大明宫遗址区保护改造工作，由西安曲江新区管理委员会设立，与安市大明宫遗址区保护改造领导小组办公室合署办公，按曲江新区管委会现行管理职能和权限进行管理，具体为：发展改革、招商引资、规划建设、市政建设、国土资源管理、房屋管理等。其它社会行政和事务工作仍由莲湖、新城、未央三区政府负责。 商业运作实体 由曲江新区管委会、曲江文化产业集团、未央区政府、新城区政府、连湖区政府共同注资成立西安曲江大明宫投资（集团）有限公司，承担大明宫遗址区保护改造的项目招商、投融资、基础设施建设、土地开发和经营管理工作。 二、合作方的诉求 改造办基于在2008年6月启动、2009年内完成大明宫遗址保护区中央公园核心区拆迁安置的急迫政