金地青浦新城地块评的估报告.docVIP

金地青浦新城地块评估报告 一、区域分析 3 青浦概述 3 分板块房地产市场介绍 3 青浦新城（本地块所在板块） 4 其他板块 5 二、住宅市场分析 6 1、 上海市场整体分析 6 供应分析 6 成交分析 7 供求分析 8 价格走势分析 10 2、 青浦市场整体分析 11 供应分析 11 成交分析 12 供求分析 13 价格走势分析 15 3、 青浦新城市场整体分析 18 供应分析 18 成交分析 19 供求分析 20 价格走势分析 21 3、 青浦新城未来供需预测 25 区域未来供应预测 25 区域未来需求预测 30 板块未来供需总结 32 三、青浦新城在售项目分类研究 34 公寓市场 35 花园洋房市场 37 联排别墅市场 39 花园住宅市场 41 重点个案研究 42 市场总结 50 四、产品定位 51 产品初步设定 51 分类产品静态价格 52 6层电梯洋房价格确定 52 花园洋房价格确定 54 联排别墅价格确定 55 双拼别墅价格确定 57 经济测算确定产品类型 59 五、目标客户定位 64 6层电梯洋房客源设定 64 别墅客源设定 64 六、销售期及总销预估 65 开盘价格确定 65 目前静态价格 65 市场涨幅分析 65 价格增长其他因素分析 67 价格涨幅 68 开盘价格确定 69 销售分期设定及总销预估 69 销售速度预估 70 销售分期设定及总销预估 70 区域分析 青浦概述 青浦区地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏省吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。2006年末，全区户籍人口456334人。 十一五时期，集中力量加快一城两镇建设，基本形成新城-新市镇-中心村的城镇体系框架。至十一五期末，基本形成现代化的新城框架，形成地域空间布局合理、城镇等级层次清晰、城镇职能分工协调的城镇体系框架，形成与经济社会发展相匹配的基础设施建设和管理体系。 青浦新城（本地块所在板块） 青浦新城位于青浦区中部，是区政府所在地，是全区的政治、经济、文化中心；是青浦区所重点建设的“一城两镇”中的“一城”。目前人口达到20万人。青浦新城将在53.8平方公里的土地上构建一个现代“新江南水乡之城”。 区域房地产发展 时间 房地产发展 代表楼盘 当年大事纪 03年 区域出现第一个品牌楼盘 顺驰蓝湾 新城朱家角分区古镇改造、新镇建设全面启动 04年 夏阳湖高档居住区开始启动； 老城区开始改造 夏阳湖居住区：顺驰蓝湾、吉富绅花园、夏阳湖国际花园 老城改造区：西部花苑、新青浦世纪苑 夏阳湖居住区开始启动， 仁恒、复地等大型开发商在青浦新城拿地 上海开始“一城九镇”试点建设项目 规划至2020年新城实际居住人口约45万人低速磁悬浮轨道交通二号线将直达青浦区徐泾镇随着朱家角中心城镇建设的启动，“度假型”别墅成为该板块项目的发展主流。绿洲江南园、康桥水乡、东方港湾等项目有效提升区域市场的产品竞争力赵巷特色居住区是沪上第一个规划先行的生态别墅聚集区绿地集团、古北集团、恒联企业、中海、凯迪、合生珠江等实力开发商入驻，使该板块备受瞩目。借力奥特莱斯品牌直销广场和吉盛伟邦绿地国际家具村，赵巷正初露现代服务业集聚区的形象。青浦区的东大门距上海虹桥国际机场仅公里是沪青平公路的起始点徐泾被认为是虹桥和西郊的延伸，故也在大西郊的范畴之内。徐泾西路是目前徐泾地区别墅供应量最大的区域，区域内有长堤别墅、银涛高尔夫别墅、大豪山林别墅和大华圣地维拉等别墅项目。 2005 2006年 2007年1-11月 总计 面积（万m2） 套数 面积（万m2） 套数 面积（万m2） 套数 面积（万m2） 套数 公寓 供应 2537 245627 1993 190625 1778 177200 6309 613452 需求 1618 149334 1916 178615 2263 208615 5798 536564 供求比 0.64 0.61 0.96 0.94 1.27 1.18 0.92 0.87 联列 供应 97 4776 91 4490 68 3310 257 12576 需求 67 3209 95 4624 109 5226 272 13059 供求比 0.69 0.67 1.05 1.03 1.59 1.58 1.06 1.04 花园住宅 供应 101 3076 114 3721 86 2789 301 9586 需求 107 3188 129 3892 154 4913 391 11993 供求比 1.07 1.04 1.13 1.05 1.79 1.76 1.30 1.25 新联康研展部2007-12 附表二：06到07年上海住宅供求情况（去除配套房）： 商品房 2006年2-