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金地赵巷地块评估报告 提报单位：上海新联康投资顾问有限公司 提报时间：2007/9/25 提报正文: 一、整体市场供需及价格走势分析 历年供需分析 从上海历年的供求比来看，在经历了2005年的宏观调控后，市场逐渐回暖，06年的供需已趋于平衡，进入07年以来，市场需求强烈，供求差逐渐拉大，供求比达到了1：1.35 历年价格走势分析 从历年价格走势来看，上海市场的价格在2005年后，有了一个较大的涨幅，特别是06年涨幅达到了27%，而07年1-9月价格在9257元/平方米，涨幅与06年相比略有下降，在6.3%。 历年土地供应情况 从历年土地供应来看，土地供应趋紧，在土地供应量保持连续近10年的持续增长后，2005年开始下降。而07年以来土地转让139万平方米，仅是06年的8％。 最近一年量价走势 从成交量来看，07年的成交量有一定的提升，目前稳定在250-300万平方米之间； 从成交价格来看，07年一季度和二季度的价格不断上升。达到9879元，进入三季度以来，价格有所下降，目前在9000元左右 二、片区房地产市场分析 区域价值判断 赵巷区域由于优美的自然环境及生态景观、四通八达的道路系统，在这几年逐渐发展成为独栋别墅云集的高档住宅区。而近两年一些联排别墅的上市热销，也让这个高档居住区的进入门槛有所降低，但由于区域生活配套的缺乏和公共交通的不便，对于无车的工薪一族来说，在此居住仍然非常不便。因此公寓产品在区域内需求较弱。 总而言之，赵巷是适合有车一族日常居住的高档别墅住宅区。 区域房地产市场供需现状 我们来看下04到07年赵巷住宅供求情况： 2004年 2005年 2006年 2007年1－9月 总计 公寓 供应 0 0 0 10019 10019 需求 0 0 0 6799 6799 供求比 / / / 1:0.68 1:0.68 联列 供应 0 20371 30469 12188 63028 需求 0 6570 11424 35376 53370 供求比 / 1:0.32 1:0.37 1:2.9 1:0.84 花园住宅 供应 12142 74414 77584 50666 202664 需求 36247 56169 85692 83279 225140 供求比 1:2.99 1:0.75 1:1.1 1:1.64 1:1.11 新联康研展部2007-9 从公寓来看，04年以来基本没有公寓产品，07年有两个项目，其中一个为配套房，市场体量很小，剩余待售体量小于3500平方米，供求比为1：0.68。 从联列来看，05年后联排产品开始在市场出现，随着市场不断发展，供求关系由原来的供大于求，转变为供不应求，并且供求不平衡不断加剧，07年以来供求比已达到1：2.9，市场需求旺盛。 从花园住宅来看，从05年开始，市场供应量有明显的提升，同时市场需求在06年开始猛增，07年以来供应量有所减少，供求比为1：11，供求相对平衡。 板块未来供需分析 板块未来潜在供应量 我们将03年至今赵巷成交住宅土地进行了统计: 03-07年松江新城新增经营性住宅地块列表 出让时间 地块面积 可建面积 容积率 用地性质 受让人 2006-1-24 127950 127950 1.0 住宅 上海中海房地产有限公司 2006-2-22 36188 43426 1.2 住宅 上海青浦赵巷房地产实业公司 2006-6-6 135028 135028 1 住宅 上海青浦赵巷房产实业有限公司 2005-10-14 37368 37368 1 住宅 上海智炎房地产开发有限公司 2004-7-9 98664 22693 0.23 住宅 上海古北赵巷置业有限公司 2004-9-30 9620 13460 1.4 住宅 上海青浦赵巷房地产发展有限公司 2004-10-10 42798 34240 0.8 住宅 上海晶元置业有限公司 2004-10-10 121009 96807 0.8 住宅 上海正业房地产有限公司 2004-10-10 32191 37342 1.16 住宅 上海晶元置业有限公司 2004-10-10 27753 27553 0.99 住宅 上海进福房地产开发有限公司 2004-10-10 126185 88330 0.7 住宅 上海三象房产发展有限公司 2003-3-3 89606 22402 0.25 住宅 上海古北赵巷置有限公司 新联康研展部2007-9 从一级市场来看，从2003年到2006年松江新城共出让地块面积117万平方米,建筑面积113万平方米,其中未开发的项目地块面积在23万平方米左右，建筑面积在20万平方米左右,未来赵巷的待推体量尚可。 板块未来潜在需求 通过一、二级市场的供求情况，我