2011年8月三明市将乐县江滨天城项目营销策划方案上.pptVIP

* NO.4 击鼓鸣号之推广传播 NO.5 攻城掠地之销售执行 NO.3 运筹帷幄之销售策略 NO.2 分身解术之项目定位 NO.1 知己知彼之市场环境 目 录 NO.1 读，市场 知己知彼之市场环境 一、宏观政策市场 1、住宅调控政策 2011年伊始的新“国八条”堪称史上最给力的政策组合，不仅将农历2010年的楼市调控推到了历史顶峰，也正式宣告了第三轮调控的提前启动，其中涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，再次显现中央坚决挤出投资需求、抑制房价过快上涨的决心。 二套房首付提高至60%：第二套首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍； 限购首次入新政：对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房； 不满五年房产转让全额征营业税：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税； 加大保障性安居工程建设力度：各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面； 严格住房用地供应管理：要求落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明； 地方政府约谈问责机制：房价目标施压地方政府。 16.50% (中小金融机构)16.00% 20.00% (大型金融机构)19.50% 2011年3月25日 时间 调整前 调整后 2011年2月24日 (大型金融机构)19.00% 19.50% (中小金融机构)15.50% 16.00% 2011年1月20日 (大型金融机构)18.50% 19.00% (中小金融机构)15.00% 15.50% 2010年12月20日 (大型金融机构)18.00% 18.50% (中小金融机构)14.50% 15.00% 2010年11月29日 (大型金融机构)17.50% 18.00% (中小金融机构)14.00% 14.50% 2010年11月16日 (大型金融机构)17.00% 17.50% (中小金融机构)13.50% 14.00% 2010年5月10日 (大型金融机构)16.50% 17.00% (中小金融机构)13.50% 不调整 2010年2月25日 (大型金融机构)16.00% 16.50% (中小金融机构)13.50% 不调整 2010年1月18日 (大型金融机构)15.50% 16.00% (中小金融机构)13.50% 不调整 2011年5月18日 2011年4月21日 17.00% (中小金融机构)16.50% 20.50% (大型金融机构)20.00% 17.50% (中小金融机构)17.00% 21.00% (大型金融机构)20.50% 2011年6月20日 (大型金融机构)21.00% 21.50% 存款准备金率 从去年以来， 人民银行已经13次上调金融机构人民币存款准备金率。 2011年6月20日起，大型金融机构存款准备金率已经高达21.5%，屡次创下历史新高。 存款准备金率屡创历史新高 2、银行调控政策 调整时间 调整内容 2011年7月7日 央行上调存贷款利率0.25个百分点 2011年4月6日 央行上调存贷款利率0.25个百分点 2011年2月9日 央行上调存贷款利率0.25个百分点 2008年为应对国际金融危机，中国4个月内5次降息。 时隔二年后，人民银行再次加息，并且多次打开加息通道。 提高首付比例和贷款利率 非本地户口限制购买 增加保障性住房供给 提高存款准备金 公开市场业操作 贷款政策 利率政策 平抑房地产市场矛盾， 抑制投机、投资成份， 保障房产供需结构 消除通胀的货币基础 开发贷款紧缩 个人按揭贷款紧缩 回收货币流动量 紧缩信贷 稳定房地产市场 行政手段 市场手段 抑制通胀 维护稳定 宏观市场分析——国家房地产调控政策结构梳理 限购、限贷、增加供给 2011年政府政策调控的三大主力： 将乐未限购，但货币紧缩及加息会产生多方影响。 房地产企业面临融资压力，开发现金需求量逐渐增大。 普通客户购房压力也在逐步增加。 限购风已从一线城市扩及到二、三线城市…… 二、将乐城市环境分析 1、城市概括 一个具有180