2011年南昌中兴和园营新销推广计划.pptVIP

2011年中兴和园营销推广计划;PART 1 . 市场分析;09年至今重要调控政策的演化;市场现状——南昌市;1-11月南昌商品房供应情况;;;解读：今年南昌加大了对棚户区的改造，这也在一定增加市场的刚性需求。而地铁1号线开建，不仅拉大了城市骨架，更使“地铁物业”成为未来数年南昌楼市的新热点。;京东板块主要楼盘世纪风情和水榭尚都推盘主要集中上半年，8月份以后随着绿地、保利等大鳄的进驻，板块吸引了更多的关注，供应逐步增加。2010年1～11月份京东销售面积19.83万㎡，成交均价5608.27元/㎡。 ;;PART 2 . 项目现状;1 . 营销回顾;1、蓄客：自6月开始蓄客，因蓄客周期过长导致客源的大量损失。 2、推盘时机：2期推盘时机选择不合适，恰逢927新政出台的当口进行推盘，导致在市场态势较好的10月之前下可售房源不足，导致了在政策利空及销售时间有限的前提下来进行2期的销售和年度任务的完成。 3、推广：推广较为平淡，没有形成气势，除2期开盘阶段集中出街过少量整版报广外，其他时间段媒介的曝光率都很低很分散。对有效客户拦截及项目销售支撑较弱。本年度其它项目的推广还是可以借鉴的；如红谷一品，在10月开盘前进行的集中密集式推广，采取方式有：覆盖整个红谷滩区域的灯旗、近30个版面的报广，为其促进开盘销售的同时也在市场奠定了较高的知名度，对其后续较好持销打下了伏笔。 4、项目展示：洋房的精装样板房对于洋房的顶层销售起到了非常关键的作用，但一期园林及高层样板展示较差，对于本项目具备的高端形象起到了负面的影响，使意向客户的购买欲望降低。 5、活动：举办了团购日、热气球、咖啡美酒节等活动，活动对于项目的销售还是有比较大的促进作用。;2 . 对于2011年营销的启示;1、准确判断市场情况，选择机会进行推售 2、根据推售节奏，进行集中系统的推广 3、通过精准的方式对客户进行拦截 4、改造1期园林，打造高层及公寓精装样板房等，提升品质价值及展示。 5、以活动为主要手段，请客户走进来体验中兴和园。;PART 3 . 销售周期预估;销售目标：回款3.8亿 总体销售速度：2011年1-12月，完成2期90%销售量;PART 4 . 年度总体推售策略;寻找市场空白及结合常规黄金旺季，实施推售 采用少量多批推售原则，制造稀缺性 对房源进行高地搭配进行推售 2011年5月前推售第一批房源剩余资源较好的房源，5月后通过新房源拉开价差，促进第一批较差的房源销售;1 . 房源梳理;已推房源;2 . 推售节奏;1月;47;3 . 销售预估;阶段;4. 工程配合;2011年1月底 一期园林整改到位、洋房园林及一楼花园整改到位、高 层看房通道及清水样板整改到位、会所交付使用 2011年2月底 公寓精装样板房交付 2011年3月 公寓获得预售许可 2011年4月 高层精装样板房交付 2011年4月 49#、44#、45#获得预售许可 2011年9月 29#、36#、46#获得预售许可;PART 5 . 2011年营销策略;5.1营销总策略;5.2策略解构;快抢占：把握上半年度区域市场供应不足的机会，以优势产品及小批快跑方式抢占市场份额。;体验营销：品质提升;大型活动营销;事件营销;客户拦截;PART 6 . 价格策略;整体定价采取“分批推售，逐步提升售价”的策略 通过面积与单价结合，拉开产品总价区间 新房源推售价格升级，拉开价差;已推售房源调价策略;PART 7 . 阶段性推广;营销推广以活动营销为主，配合常规媒体进行推广。 1、在重要营销节点，举办大型主题性SP营销活动，通过活动影响力提升项目形象力与价值，同时扩大中兴品牌影响力； 2、在主要销售节点，进行常规营销活动推广，进一步促进房源去化； 3、项目目标客户准确定位，进行定向营销； 4、配合报纸、户外等大众媒体，进行有节奏有针对性的推广。 ;渠道;第一阶段：1月——2月 目标：迅速去化剩余房源、商业的推售 主题：新春活动·优惠促销·城东商业街区 分解：伴随着年底的到来，投资行为将大大提高。 截流返乡客； 岁末优惠。 手段：活动/户外/网络论坛/直邮/短信/电台;第二阶段：2月——3月 目标：对公寓产品进行形象包装，并进行市场预热，进行发售 主题：城东豪宅区核心·精装小豪宅·LOFT空间 分解：随着艾溪湖大桥的即将竣工、城运动的即将举行，城东必将成为 2011年最热门的版块之一； 最稀缺的豪宅产品； LOFT空间将成为最大亮点； 手段：活动/报纸/户外短信;第三阶段：4月——5月 目标：2