2012年2月6日郑州广地新·和顺中心营销推广提案.pptVIP

广地·和顺中心营销推广提案;这是一个地标群起的时代。。。;人希逐鹿之图，家有雄霸之想;目录 Part 1 ：市场·世界观 Part 2 ：客群·人生观 Part 3 ：自我·价值观 Part 4 ：自我·实现观 Part 5 ：表现·实现观;Part 1 ：市场·世界观;从上表中可以看出，2009-2010年这两年时间，郑州写字楼市场基本保持供小于求的局面。而从2011年3月份开始，尤其是国家政策转向之后，大量写字楼投放市场，供求关系逐渐出现转变，供应量略大于需求量的局面开始出现。 而纵观近三年来郑州写字楼市场的发展，整体写字楼市场保持着较为火热的发展势头，市场供需两旺。 2011年，郑州的商业地产项目，其整体出售价格和租金回报率明显攀升。从公布的2011年郑州商品房成交金额排名来看，商业地产占据了半壁江山，有业内人士指出，2011年，全国住宅销售额同比增长率仅10.2%，而办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。对投资者而言，拿地成本较低、不受限购政策影响等因素使得商业地产项目获得了“风险避风港、资金蓄水池”之称谓，许多传统住宅类开发企业也逐渐将目光投向商业地产领域。 ;2011年1-12月份郑州市写字楼成交均价走势分析图;;中科金座;;;;整体写字楼市场保持着较为火热的发展势头，市场供需两旺； 郑州写字楼供应主要集中在省政府和新东站两个片区。而随着高铁客运站的建成并投入使用，新东站片区将成为郑州市写字楼市场的高热区域； 仅郑东新区，目前规划写字楼总体量280万㎡左右，在售体量大概有51万㎡，仍有230万㎡未尚未推出，可见未来写字楼供应体量较大，竞争出现白热化阶段； ;价格方面：省府片区项目价格普遍突破20000元/平米，新东站片区单价在18000元/平米左右，价格分区相对较为明显； 推售模式：以整层或半层销售为主，部分楼盘配以低楼层散户销售，以扩大客源基础；在销售手段上，绝大部分仍以常规的坐销为主，除美盛中心外，鲜有其他销售手段出现； 产品方面：写字楼产品出现全面升级，甲级、超甲级等品质高端化趋势较为明显，玻璃幕墙、高速电梯、中央空调、商业配套等配套设施均较为齐全，但产品同质化现象较??严重，特色化产品较为稀缺。;Part 2 ：客群·人生观;;写字楼由于发展战略和竞争战略的特点，项目核心客户的选择将由战略的要求而制约;企业开始重视资本沉淀。 在企业办公场所的使用方式上，更多的企业开始不再关注办公场所费用的高低，而是将焦点放在了企业资本沉淀上。这种选择既保证了企业的资本沉淀需求，也满足了企业扩大自有资产的需要。 除出了办公场所的使用需要外，这些公司均不掩饰希望拥有优良办公资产、算计着资产增值的图谋。;“投资性自用”是目前置业目的中越来越显著的特点;项目定位：;当然，无论是投资型客户还是自用型客户，他们对写字楼都有着共同的要求;*;*;地段;Part 3 ：自我·价值观;*;;;在这个群雄争霸的时代，本案，与其他项目相比，毫不逊色，特别是在预应力技术、白领餐厅等方面甚至独占鳌头，但整体看来优势不太明显。;突破，才是解决之道;在推广上，要哗众取宠，获取强度知名度并充分借势，借势大东区，借势商务成熟区;Part 4 ：自我·实现观;目前郑州写字楼市场的营销模式是：媒体宣传+等待客户上门+销售讲解;拉动和顺中心顺利销售的三驾马车：;大众媒体，获取证言基础;三人成虎，众口铄金;大众广告或许不能直接达到目标群体，但250个白领一定能影响1个金领，广泛的认知，方能奠定真正的高端商务形象;我们的目标： 让“和顺”二字，竞相传颂！;我们要哗众取宠，一石激起千层浪;? 成立低于10年者，恕不接待 ? 规模低于100人者，恕不接待 ? 资产低于5000万者，恕不接待;? 地标三千，只取一瓢饮 ? 百楼争鸣，独尊儒术 ? 择邻而定都，近和者顺;? 支点已到，谁来撬动地球？ ? 270亩奥体公园已到，谁来竞赏？ ? 2000平米白领餐厅已到，谁来共飨？ ;主动出击，直击目标群体; 20人团队，行销总动员;侧重目标公关 写字楼的市场不能过多地依赖传媒广告。而更应当主动出击，寻求积极的公关策略。 写字楼的目标市场主要为企业客户，要抓大放小，注重目标的寻找和选择，这样既可节省盲目的广告投入，又可提升目标的有效性。 ;目标客户效果控制 设计公关谈判程序，对目标客户的公关全程进行控制，并定期向公司汇报，举行例会研讨，寻求攻关策略； 制作规范化的公关文件（商业计划书、内部展示会等），确定谈判计划，推选主谈判手，根据客户而定，可以是业务员，也可以是总经理;不同通路，精确打击 ;针对地市自用型客户 第一步：判断企业是否具有购买力——从企业生产总值、年纳税总额等进行客户筛选工作 第二步：主动出击与客户建