2010年九江市LOHAS小招买营销策划报告.ppt

基于市场我们的销售目标 项目销售总销：6,315.60万元 类型 住宅 商业 合计 备注 户型 2房 1房 　 　 住宅均价：4800元/㎡ 单户面积 50-60 35-40 40-50 建筑面积 5,040 3,610 2,164 10,814 均价（元） 4,800 10,000 5,840.42 总价范围（万） 24-30 17-22 40-52 　 销售额(万) 2,419.20 1,732.80 2,163.60 6,315.60 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 销售阶段目标 开盘销售6个月计划回笼：4,420.92万元 1房保证开盘热度， 2房趁热消化 保证后期单位品质，提升价格 类型 住宅 商业 合计 户型 1房 2房 　 　 单户 面积 35-40 50-60 40-50 　 建筑 面积 3,610 5,040 2,164 10,814 均价（元） 4,800 10,000 　 销售时间 2010年12月-2011年5月 销售率 70% 70% 回笼资金 1,212.96 1,693.44 1,514.52 4,420.92 策略 低总价敲开市场 2房趁热 消化 激活商铺销售　 　 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 推广节点控制 10年8月 11年1月 10年10月 11年6月 11年4月 2011年1月开盘 临时咨询处开放、收筹 售楼处开放 营销筹备阶段 造势、炒作阶段 形象导入 客户体验阶段 形象强化 开盘热销 卖点诉求 11年10月 商业咨询 商业销售 开盘 10年11月 目标：开盘完成销售推盘量的50%，持销期有效酝酿商业，实现6个月销售70%的总体目标 蓄客期 VIP卡 收取诚意金 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 内部认购 开盘盛典 持续期 VIP卡 收取诚意金 开盘 选房 销售 节奏 预售许可 售楼处完成 售楼处施工 报批 工程 进度 开盘及开盘强销期 蓄客期 整体形象导入期 营销 节点 持销期 模型 围板 路牌 广告牌 灯杆旗 导示牌 售楼处 园林 主入口广场 服务 楼盘展示 看楼通道 样板房 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 分批再开发 内部认购 全面施工 推广节点工作 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格的制定——整体均价的制定 市场比较法 成本加成法 未来收益法 挑战定价 根据在售同产品楼盘未来的价格分析 市场新政出台后的态势变动 本项目未来客户的预期心理价格适当调整制定 本项目产品差异型的引导定价 4300 5000 4800 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格的制定——单户价格的制定 ?户型调整 1房：总价低，主力户型，既可投资，又可自住，市场投资气氛浓厚，较易消化 2房：总价较高，但居住价值高，格局更优 均价(R) 一房 1.05R 两房 0.95R ?垂直调整 垂直方向依据楼层的不同，导致的景观、采光等不同调整层差，我公司对小户型住宅销售经验，参考九江市场楼层差价，建议项目层差40-60元/㎡ ?水平调整 房号的朝向、通风采光、噪音、户型设计、景观、视野、楼层等综合因素，确定房号之间的水平差做到“一分钱一分货” ，采用分级定价策略，我公司对小户型住宅销售经验，参考九江市场楼层差价，水平差价30-50元/㎡ 避免“好单位卖底价一走而空，差单位卖高价无人问津”的局面； 注