2008年苏州及园区房地新产市场年度分析及2009年园区市场预测报告.docVIP

苏州土地市场 一、土地供应总量（单位：万方） 2001-2007年苏州市区土地出让总量总体呈现上升趋势。 2001-2004年土地放量迅猛，年增长幅度达到38-41%。2005年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，供应量首次出现下降，回落幅度达22%。到2006年，随着苏州楼市的回暖，土地供应量再次上升，2007年达到了有史以来的最高峰； 2007年达到峰值2496.86万平方米，较2006年增长了1598.39万平方米，增长178%； 2008年的苏州楼市是凄凉的，年度土地总供应量仅仅为290万方（园区132万方），相当于07年的12%，下降比例高达88%。 08年楼市的低迷，直接导致土地的年度供应，先前拍卖的土地还需要较长时间的消化，因此09年的土地市场依据不具备红火的条件，相比08年度会有所增加，但不会有质的变化。 二、分类型土地供应量（单位：万方） 01-07年住宅用地供应呈现梯级上升趋势；商业和办公用地总体呈现稳步上升趋势。 07年住宅用地较06年有较大攀升，上升量达到1319.88万㎡，到达历年的峰值水平，商业和办公用地07年供应量较06年翻了一番，达到558.08万㎡，说明随着城市环境的逐步成熟和人口导入对配套需求的逐步提升，商办用地供应急剧放量； 07年火热的市场使得土地储备炙手可热，但是08年楼市的低迷使得土地像烫手的山芋，积极拿地的开发商是少之又少。98.5万方（园区38万方）的纯住宅用地的新增供应在近10年来首次低于商业办公用地。 三.住宅用地成交楼面价 2001-2008年苏州土地市场居住用地成交楼面价的走势如下图所示： 从01-08年苏州住宅用地成交楼面价总体呈现上升趋势，土地成本在住宅开发成本中的比重逐步增加。 2001-2003年，苏州楼市供需两旺，开发商对市场前景极为看好，成交楼面价处于一个急剧上升期，年增长幅度达到25-33%，至2003年达到一个高峰。04-05年市场受到政策等因素及苏州周边郊区的大力开发等因素影响，平均楼面价有一定回落。 06-07年随着房地产市场的回暖，楼面价又呈现新一轮的涨幅； 07年住宅用地平均楼面价达到2210元/M2，达到历年来的最高峰。表明07年市场运行速度加快，开发商拿地的信心也比较充足； 而08年，住宅供地急剧减少，供应的土地大多以低价成交，且住宅用地都以安居房、适用房为主，纯粹的商品房较少，因此土地成交的楼面价相比07年也有大幅下降，仅仅维持在06年的水平，仅为1925元/㎡; 结合苏州08年的土地成交情况，以及近期的国内经济环境，09年苏州土地市场依然会延续08年的低迷，预计09年住宅用地整体成交平均楼面价与08年相当。 苏州市场 一、苏州住宅成交套数 07年苏州住宅成交套数为57426套，总成交面积为7106284㎡； 08年苏州住宅成交套数为34589套，比07年减少22837套，下降比例达到40%；住宅总成交面积为3906657㎡，比07年减少3199627㎡，下降比例达到45%。 二、苏州住宅成交均价 07年苏州住宅成交总额为466元，总成交面积为7106284㎡，年度成交均价为6570.6元/㎡； 08年苏州住宅成交总额为263元，比07年减少203.1668161亿元，下降比例达到43.5%；总成交面积为3906657㎡（不包括12月份园区非正常成交的12.38万方），年度成交均价为6751元/㎡,比07年度增加了180.4元/㎡,增加了2.7%。究其原因：一方面07年月度整体成交均价上扬的趋势毋庸置疑，但是起点较低，10月份达到巅峰；另一方面08年的成交均价下降的趋势也是客观存在，但是由于起点较高，因此年度均价仍然能够达到6751元/㎡,相比07年依然略有增加，但是基本上维持在同一水平。 园区市场 一、08年园区住宅月度供应量（单位：套） 从上图可以看出： 住宅市场供大于求越演越烈，新政下，开发商加速推盘速度 12月的住宅供应量再度创新高，10790套的供应量达到一年以来住宅供应的的最高峰，出现了严重的过剩，这是园区房地产发展以来，供应量继10月份迈入万套大关只有，再次刷新记录，成为名副其实的供应“巅峰之月”，并且这一趋势还没有终止，从市场的动态变化来分析，09年新的记录将会被刷新； 在房贷新政的刺激下，接下来将会不断以新房源、低总价来占据市场，因此接下来的春节之后积蓄已久的量将会得到进一步释放，供应量增加的趋势依然不会得到有效的缓解； 二、08年园区住宅成交面积（单位：万方） 区域 08_01 08_02 08_03 08_04 08_05 08_06 08_07 08_08 08_09 08_10 08_11 08 12 园区 8 2.3 8.9 11.5 11.4 11 10.7