2010年北京房地产市场新总结与展望研究报告.docVIP

2010年北京房地产市场总结与展望研究报告 摘要 ????? 2010年被称作“最严厉的调控年”，在本年度，中国房地产市场大体经历了“上扬”-“调整”-“回调”-“震荡”四个阶段，本文旨在通过对北京房地产市场和固安市场研究，对未来的房地产市场做出预判，为明年的工作提供参考。 第一部分：北京市场2010年房地产市场总结及预判 ????? 一、 宏观政策环境：综合调控力度超前 ????? 2010年的宏观政策是历史上更新最频，力度最大，条列最多，覆盖面最广的调控。国家通过对土地供给，销售环节，金融信贷等多方面的管制，力图达到抑制房价快速上涨的目的。在此我们对本年度所有出台的重点政策做出罗列，做深入分析与研究。（具体政策请参见附表） ????? 1、差别化信贷政策对房地产市场的影响 2010年4月“国十条”和“9.29 新政”实施的差别化信贷政策后，北京市场的成交均价及成交量曲线下滑，楼市观望气氛浓重，有效的抑制了投资投机行为。北京泡沫严重的区域如通州区域，交易量萎缩。 ????? 2、2010年上调住房公积金贷款对房地产市场的影响 ????? 上调住房公积金贷款利率政策将直接提高了开发商贷款和个人购房的成本，会对楼市的市场预期及开发企业的心理产生影响，再加上年底国家再次释放对楼市进行调控的信号，投资性的炒房者可能会受到一定的影响，市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。但从现金流角度分析，排名前30位的房地产公司大多完成了年度销售任务，开发商目前现金流充足，短期降价销售可能性不大。 ????? 3、2010年保障房建设的相关政策对房地产市场的影响 ????? 地方政府并没有真正动力推进保障房的建设。虽然每年初各地都公布保障房规划，但年年都成为都完不成的政治任务，今年年初亦是如此，直至此轮地产调控政策落地之前，各大城市保障房用地成交占比都很小。目前各地方政府拿出的政策也仅仅是规划，保障房建设推进情况到底如何，还要看此番房地产调控政策的连续性、落实情况以及相关政策的补充。 ????? 4、2010年加强房地产市场管理相关政策对房地产市场的影响 2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为： ????? ●融资环节 ????? 4月“国十条”要求各商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后的管理，对违规企业证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。11 月12日，银监会发布通知，要求各信托公司应立即对房地产信托业务进行常规性风险自查，银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对象，加强信托资金运用监控。这些措施的出台将加大房地产开发企业的融资难度和资金压力。 ????? ●土地开发环节 ????? 进一步加强土地供应管理，确保保障房及中小套型普通商品房用地，开展房地产用地突出问题专项检查，并对一些违规企业制定了明确的惩罚措施，如对违法违规的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度，暂停其新购土地。国土资源部还发出通知，严禁国土部门行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，严防地产市场腐败。 ????? ●商品房交易环节 ????? 加大交易秩序监管力度，对存在捂盘、惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格。 “9·29新政”要求依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。部分城市，如北京等还出台了商品房预售资金管理办法， 加强商品房预售资金管理。这些措施强化了商品房交易的管理，将使商品房市场更加健康运行。 ????? 总体来说，2010年的房地产调控政策有以下几个方面的特点： ????? 关键词1: 目标清晰 ????? 2010年的房产政策从出台起，就将调控重点目标放在投资型客户群体上。后期的连续调控，也依然保持这一目标。其主要目的是为了挤压房地产泡沫，挤出房市热钱，稳定房价，保证报地产市场的健康发展。 ????? 关键词2：出台及时 ????? 2010年的房地产政策更新频率，更新速度乃中国房市历次调控之最。今年的房市调控明显呈现出政策出台及时，针对目标清晰的特点，。不论是国四条还是9.29新政，时间节点均卡在房市回暖期前，预防出现楼市报复性反弹。 ????? 关键词3：力量空前 ????? 2010年的房地产政策，是行政手段与经济手段相结合的综合调控，其调控力度甚至要超过2008年的调控政策。从信贷、公积金，保障房与市场管理四个重点方面着手。具体条理包括上调首付款比例，上调利率，央行加息，限购等，调整幅度较大，对房市造成了很大压力。 ????? 二、北京市场回顾 ????? （一）一级市场动向：上半年供给充足，下半年供给增速下跌 ????? 1、