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第一章 市场调查 一、滕州市总体社会及经济发展状况 1、滕州市2008年经济发展背景 （1）GDP指标 2007年滕州市的经济综合实力明显增强。全市当年实现GDP总值404亿元，同比增长了17.5%，人均GDP达到2.46万元人民币。 （2）消费指数 消费品市场持续繁荣，消费需求进一步释放。社会消费品零售总额增速高位攀升，城乡市场销售旺盛，批发零售、住宿餐饮业全面发展，城乡居民消费水平不断提升。社会消费品零售总额首次突破100亿元大关，达113.56亿元，增长18.2%。 （3）存贷款 金融机构存贷款规模扩大。年末金融机构各项存款余额162.69亿元，比年初增加22.09亿元，比上年增长15.7%。其中，城乡居民储蓄存款109.62亿元，比年初增加10.58亿元。在降息等因素的刺激下，09年消费会有一定程度的增长，在消费指数上将有所体现。 各项贷款余额也均比去年同期有较大幅度地增长。这其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生存观念。 （4）城市建设 城市建设力度加大。“六城同创”活动全面展开，新一轮城市总体规划编制完成，各项专业规划编制进展顺利。2007年，实施城市建设项目57个，总投资27亿元，完成拆迁40万平方米，城乡开发面积293万平方米，城市化水平达到44.5%。 2、滕州经济发展政策 （1）外商投资产业政策 滕州市根据国家、省、市外商投资产业指导意见，结合滕州国民经济和社会发展实际，制定出台了《滕州市外商投资产业指导意见》。《意见》明确规定外商投资重点产业的选择要符合国家产业政策，有利于转变经济发展方式，调整产业结构，优化区域布局，引导产业集聚，全面提高利用外资的质量和水平。同时也着重强调了继续加强城市基础设施建设和城中村升级改造。 （2）金融政策 为应对国际金融危机的冲击，滕州市近期强调贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，认真执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大金融支持力度，促进经济平稳较快发展。根据国办发〔2008〕126号文件分析，2009年货币供应总量以高于GDP增长与物价上涨之和约3至4个百分点的增长幅度为目标，将争取全年广义货币供应量增长17%左右，同时重点落实和出台有关信贷政策措施，支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。随着央行百日内五次降息，利率的不断调低，为开发商降低融资成本，增强购买力提供了良好的金融条件。 （3）房地产政策 2008年滕州市本地房地产政策紧密贯彻和落实国家的相关房地产政策调整，其中同城市建设、城市房地产开发息息相关的各项主要政策如下： ①温家宝在年初的政府工作报告中提到“抓紧建立住房保障体系”，将增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。 ②2008年4月16日，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%。但在2008 年 9 月 16 日和 10 月 8 日，央行又先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。在此基础上，10月15日和10月9日又分别下调人民币存款准备金率和一年期贷款基准利率0.5和0.27个百分点。 ③10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。同时自2008年11月1日起，财政部、国家税务总局决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。 ④11月10日，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。温家宝部署了落实中央政策措施的七项工作，其中第三项工作即为：促进房地产市场平稳健康发展，指出房地产业是国民经济的重要支柱产业，正确引导和调控房地产走势。 ⑤11月26日，中国人民银行宣布，将再次下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率。这是央行自今年9月份以来连续第四次降低利率、第三次降低存款准备金率。也是央行继10月8日宣布双率下调后第二次双率同时下调。其中，一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。 ⑥12月22日，从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，中央银行再贷款、再贴现利率同时下调。此外，从25日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 （2）商品房可售面积、空置面积 房地产市场在经历了07年之前迅猛发展后，08年滕州市房地产市场受宏观环境和微观市场等因素的影响，空置面积在可售面积增加幅度较小的情况下呈现出大幅上升的态势，增加量超过10万平方米，未来不容乐观。 （3）商品房销售面积 商品房销售面积在06、0