2009年4月九江房地产市滦场市场调查报告.docVIP

九江房地产市场调查 (2009版) 2009年4月29日 目 录 1、宏观背景调查研究 - 1 - 1.1九江概述 - 1 - 1.2经济发展统计指标分析 - 2 - 1.3城市建设现状和城市规划发展对项目影响 - 6 - 1.4市场分析 - 7 - 2、九江房地产市场分析 - 8 - 2.1整体发展概述 - 8 - 2.2九江市房地产市场片区分析 - 11 - 2.3土地市场分析 - 16 - 2.4房地产市场前景预测 - 17 - 2.5消费者行为分析 - 18 - 2.6市场总结 - 23 - 1、宏观背景调查研究 1.1九江概述 1.1.1概况：九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之一九江辖全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积80.14平方公里人口万，市区非农人口（浔阳区、庐山区、经济技术开发区）85万。九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“省通衢”的战略地位现代水陆空交通网络四通八达。铁路京九,武九(至武汉),合九(至合肥)2008年7月通车的铜九(至铜陵),景九(至九江)等五条线路在九江交汇公路105(北京—珠海),316(福州—兰州)国道福银高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速）,大广高速（武吉高速，途经武宁，修水两县），永修至武宁高速（在建），澎泽至湖口高速（在建），市内已基本实现县县通高速,乡乡通油路; 民航已开通至北京市,上海市，广州市，厦门市等航线九江机场正在积极运作 水运上通重庆,下达上海市并延伸海外,内河航道里程762公里,共有各类港口及专用码头144个,年吞吐能力3000万吨,九江港是九江港是长江流域十大港口之一，东西水运,南北水陆中转的重要枢纽港,最高年客运量500万人次,最高货物吞吐量2000万吨,分别居长江各港口的第二位和第四位九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点区位优势十分明显，九江是一座历史悠久的文化名城。郡，九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，他们给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。2001年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入《世界遗产名录》 1.1.4经济发展：生产总值年均递增年940亿元，人均生产总值达到2200美元 2008年城市居民可支配收入为12889元，同期增长 九江城乡居民存款余额在2008年达到340亿元，比上年增长28.75元，增长率达9.24%。 从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2007年九江城镇居民家庭恩格尔系数为恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕 从上表可以看出，2008年，九江市民营经济上交税金亿元， 九江市2008年完成比上年增长。国民经济保持了良好发展态势，经济效益进一步提高，城乡居民生活水平继续改善，城市面貌发生显著变化，各项社会事业全面进步，经济与社会、自然和谐发展取得实质性突破, 经济社会实现了又好又快发展，卓有成效地为实现加快发展、跨越发展的重大突破打下了坚实基础。 九江市政府对于九江的城市定位是：“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游市委八届四次全会提出了环绕八里湖建设新九江的经济发展和城市建设的战略构想。九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此在总体规划中明确沿长江岸线由东向西拓展发展。——八里湖板块。 1.3.2城市规划发展对本项目影响 从对九江的整体规划分析，九江目前的城市发展主方向是向西，在甘棠湖与八里湖之间，一大批新建项目拔地而起，大规模的楼盘不断涌现，本项目处于九江的开发主方向上，项目毗邻原生态的八里湖，财政对于本区域基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为本案带来了一定的利好因素。本案在产品创新方面跳出市场同质化，就产品而言开发区内竞争对手较少，但是在规模和地段上有所逊色，但是随着八里湖板块的崛起，本项目的潜在升值能力巨大。 1.4市场分析 1.4.1政策导向分析及风险评估 由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。 目前国家对于某些地区房地产过热的情况在整体政策上处于调控状态，这在一定程度上制约了房地产交易和投资的热度，也规范优化了房地产市场。 九江市出台 “房产新政”推动住房消费