2009年11月天津城建武新清项目研究.pptVIP

按每月20天工作日计算，在此购房的北京客户，仅城际铁路交通成本这一项，每月每人就要支出1600元（40*2*20=1600元）。 根据统计资料显示，2008年武清开发区内6万就业人员中约90%为当地员工，吸引外地就业人员较少，其他地区以外地就业人员为主，同时区内就业员工工资约为8201000元/月，位于天津开发区较低水平。 武清在售住宅项目需求情况 价格相对较高的在售70年普通住宅以当地改善型客群为主； 在售项目销售价格的高低与当地居民置业客群成正比例增长； 在售项目销售价格高低与蓝印户口需求人群的数量呈反比例增长 客户结构 现售价格 （元/㎡） 项目名称 外来人口 当地居民 投资客群 蓝印户口需求人群 改善型 初次置业 主力客户 第6城 主力客户 京津时尚广场 （40年产权） 主力客户 北岸尚城 主力客户 保利上河雅颂 5000 6000 6300 6500 外来人口中对蓝印户口的需求群体 30% 现售二期：外来人口中对蓝印户口的需求群体 一期60% 二期15% 当地公务员、个体经营者、高级白领的初次置业及改善型需求 25% 20% 10% 65% 5% 当地公务员、个体经营者、高级白领的初次置业及改善型需求 一期5% 二期5% 一期35% 二期80% 几乎没有 35% 30% 10% 10% 30% 40% 住宅市场研究 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 未来区域对于北京客户吸引的最大阻力点——交通成本 目前，京津城际全程票价定为58元，北京至杨村票价预计为40元。 而距离天津最近的北京大兴，2室1厅的租金均价1200元/月，稍高租金约1600元/月。 区域对北京客户的吸引力 住宅市场研究 受生活成本影响，北京客户在短期内暂不会成为市场的主力购买客户，但仍有投资的可能性 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 住宅市场研究 市场结论 在蓝印新政的刺激下，市场整体环境处于回暖态势，未来一段时间内仍将保持良好供需状态； 现阶段，竞争压力较小，缺乏真正具备号召力的标杆领袖项目； 目前住宅供应规模达96.6万平米，多为大盘项目，产品形势较为单一，同质化现象明显，以100-120平米左右的大户型产品为主； 在售项目销售均价在5000-6500元/㎡不等，主要集中在6000元/㎡以上，整体成交偏快，基本可以保障在70套/月以上，紧邻本案的在售住宅项目，价格越低，月成交套数越高； 价格相对较高的在售70年普通住宅以当地改善型客群为主，在售项目销售价格高低与蓝印户口需求人群的数量呈反比例增长，蓝印户口新政对区域房地产市场发展起到了巨大推动作用。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 根据天津土地交易中心显示： 2008年武清区共出让9块居住用地，住宅总供应总建筑面积达169.68万平米 2009年武清区共出让12块居住用地，住宅总供应建筑面积达121.83万平米 根据08/09年居住类用地成交情况，未来武清住宅市场未来潜在供应达到291.51万平米，加上保利上河雅颂后续两期待推的35万平米及17.5万平米存量，再加上旧城改造项目明年待推的70万平米，未来潜在供应将达到414万平米，未来区域住宅市场竞争激烈，潜在竞争压力不容忽视。 住宅市场研究 未来潜在供应 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 住宅市场研究 未来潜在需求 城镇人均住房面积为30平方米；至2020年武清规划城区人口60万，按平均人口增长计算，未来3年需求300万平米住宅面积，不能消化未来3年内的潜在供应（414万平米）。 2009年1至9月份武清区住宅成交量为63.29万平米，按09年最高月份成交量计算，2009年全年成交量不到100万平米，未来3年均按照100万平米成交量计算，未来3年成交总和不超过300万平米，但仍不能消化未来3年内的潜在供应（414万平米），同时蓝印政策具有不确定性，因此区