中铁上海中铁中环时代广场甲级写字楼商业价格定位建议.pptVIP

商业市场定价： 市场综合定价 价格影响因素考量 商业产品市场综合定价 25082元/㎡ （通过可比区域成交均价、可参照商业收益还原定价与竞品楼盘定价三种定价方式得出） -8% （根据市场规律与项目商业产品自身条件，本项目商业相比同区域内的商业，价格有-8%的下降幅度） 25082*(1-8%) ≈23075元/㎡（毛坯） 商业定价推导： Ⅲ 综合定价建议 1号楼： 2号楼： 3号楼： 4号楼： 物业类型楼号与面积 SOHO办公 LOFT办公 甲级办公 裙房商业 酒店 面积小计 1号楼 　 　 24356 6117 　 30473 2号楼 　 　 14791 3247 　 18038 3号楼 　 　 10597 1280 　 11877 4号楼 　 　 29188 　 　 29188 5/6号楼 　 28343 　 　 　 28343 7号楼 8443 　 　 3941 14522 26744 面积小计 8443 28343 78932 14585 14522 144825 项目条件－－写字楼 中环外综合体内，近8万㎡的体量分布在4栋单体 商铺面积统计 1号楼 楼层 面积 楼层总面积 总面积 1层 380.49 1323.91 6181.57 109.56 833.86 2层 2078.51 2746.17 667.66 3层 2111.49 2111.49 2号楼 楼层 面积 楼层总面积 总面积 1层 940.02 979.15 3695.79 39.13 1-2层 2716.64 2716.64 3号楼 楼层 面积 楼层总面积 总面积 1层 451.73 596.72 1803.8 76.96 68.03 2层 1207.08 1207.08 7号楼 楼层 面积 楼层总面积 总面积 1层 308.99 610.76 4340.87 192.66 109.11 1-3层 3730.11 3730.11 商铺总面积 16022.03 项目条件－－商业 四套2000平米以上单体商铺 以大面积单体为主，以二三楼产品为主 2011年年度销售任务目标：15个亿 销售目标 根据销售指标，甲级写字楼和商业产品将销售大半，且考虑到我们项目分割面积较大， 价格策略宜偏稳健 首批房源上市， 写字楼捆绑车库销售定价不宜超过18800元/ ㎡（毛坯）的推导价格； 商业销售定价不宜超过23075元/ ㎡（毛坯）的推导价格 后期价格可根据积客情况、市场环境、回款速度等因素，逐步上提 汇报完毕 感谢聆听 上海中铁·中环时代广场 甲级写字楼、商业价格定位建议 1.市场环境(写字楼、商业) 增量市场/存量市场/大客户 3.综合定价建议 项目条件/销售指标 2.价格推导（写字楼、商业） 竞品比对/定价经验/定价考量 Ⅰ 市场环境 一、写字楼市场 写字楼增量市场－－全市 上海全市办公市场近期整体走势分析： 2010年至今上海办公市场供求比为1：0.6，供应量大于需求量。 近期上海办公市场的供应主要由纯写字楼项目与酒店式公寓产品组成。 随着楼市政策不断加剧，供应量大幅提升，使得市场消化速度明显放缓，预计今后数月内办公楼市场成交都会以消化前几月供应产品为主。 数据来源：佑威系统 写字楼增量市场－－闸北 闸北区办公市场近期整体走势分析： 2010年至今闸北区办公市场供求比为1：0.4，月均去化面积4000－5000㎡ 。 数据来源：佑威系统 排名 楼盘名称 销售面积（㎡、套） 成交价格（元/ ㎡） 月均去化（㎡、套） 1 祥腾财富广场 21230（132） 26311 1516（9） 2 北苑大厦 16762（360） 24505 1197（26） 3 中铁中环时代广场 12276（149） 23994 4092（37） 4 嘉里不夜城 10215（67） 22184 730（5） 5 共和国际商务广场 10087（129） 18084 721（9） 写字楼增量市场－－TOP5 数据来源：佑威系统 2010年1～2011年2月闸北写字楼成交排行TOP5 闸北区办公物业成交TOP5分析： 多包含SOHO性质物业，真正甲级产品仅“嘉里不夜城”入榜； 月去化面积在1000㎡左右。 写字楼存量市场 数据来源：佑威系统 存量套数29018套　存量面积4275578 ㎡ 全市： 其中，闸北区： 存量套数2780套　存量面积346580 ㎡ 大客户 上海农村商业银行以10.48亿元买下了中融碧玉蓝天的10个楼面超过2万平方米的铺面，均价达到49705元/平方米。 宁波商业银行正在与环