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房屋基础教程 房屋分为：商品房、房改房、拆迁房、经济适用房等 商品房：开发商卖的房子 房改房：又称单位宿舍，单位分配的房子 集资房：在国家划拨的土地上盖起来的房子。一般也是由单位组织，单位员工一起凑钱，单位再贴点钱，在单位地皮上盖起来的房子。 原拆原迁 拆迁房 异地安置 拆迁的三种方式 货币安置 原拆原迁：开发商把你的房子拆了，按同等面积或高于原面积在你原居住的地方补偿给你一套房子。这种房子一般就是拆迁房。（拆迁房一般是所盖房子中户型最差，边角料的地方） 异地安置：开发商把你的房子拆了，在偏远的地方国家统一盖一些安置房，原来拆迁地方的拆迁户就搬过去。 货币安置：开发商给拆迁户一些钱，让他们自由买房。 经济适用房：在取得福州户口一段时间（大约5、6年，看政策）名下还没有一套属于自己的房子，就可向政府申请一套房子。经济适用房一般由政府在偏远地方盖起，由申请人过去选号选房。 商品房开发流程： 流程：土地拍卖 开发商竞拍 开发商交定金 拿土地去银行抵押贷款 打地基 内部认购 开盘 客户下定 签合同、交易所备案 封顶 交房 装修 交房后一年后办产权证 内部认购：一般是在开盘前一个月左右。开发商为了摸底，看有多少人对他们的房子有意向，并叫他们下定金1-2万。开盘当天，如果他们有定房，这定金就变为购房金，如果不要，定金无息退还。如果认购的人多，开盘时单价开发商就会叫高；如果少，开盘价就低。 签合同、交易所备案：现在跟开发商签的合同是交易所的电子合同。这边一签电子合同，交易所那边就收到该房已卖以及买主信息，又叫“网上签约”，即马上签合同，交易所马上备案，这样可避免一房多卖。在签合同到交房一年后这段时间买主手上只有这份电子合同以及购房发票。通常交房一年后，就用这份合同与发票去办产权证。 房屋又分为：框架、混合 区别：1. 框架受力在柱子和梁（右图竖的为柱子，横的为梁） 混合受力是每块转头，每面墙； 框架是一栋下来先用钢筋混凝土灌好柱子和梁， 再一层一层用砖头补上。 混合是用砖头一层一层围起来盖成。事先要留好门窗，如一面墙倒了， 那整栋楼就倒了。 2. 框架一般是在8层左右 混合一般在6层。 3.框架一般是93年以后的房子 混合一般是93年以前的房子 房屋又分为点状房、板状房 点状房：电梯在中间，房屋在四周，一般用来办公，所以楼道通常是暗的。例如我们总部源利明珠大厦，房屋都不是南北通透的。如下： 板状房：一梯两户或三户，比较通透。如下 房屋又分为多层和电梯 多层：走楼梯 小高层电梯 （12层以下） 电梯： 高层电梯 （12层以上） 房屋根据外墙分为高级喷涂、贴转、马赛克、喷涂、水泥 高级喷涂：一般是2005年过后为了防止房屋外墙瓷砖由于风化脱落砸伤人家而设计的。一般是高层或沿江受潮湿、风很大的地方才用高级喷涂。 贴转（简称外贴） 98年以后至今的房子 马赛克（简称外马） 94—98年的房子 喷涂（简称外喷） 93—2000年的房子 水泥 93年以前 红色砖头 80年代的或更早 房屋朝向分为3个朝向东南、西南、南北等 点状房有单独朝一个朝向的，如朝东或朝西 福州大多数板状房都是坐北朝南 01单元通常都是东南，朝南一般阳台比较多衣服 一栋房子一般有2、4、6、8户 东南的房子三面采光、不热，8—12点有阳光 ，透气好 西南下午12—5点有阳光，夏天会比较热，透气好 东南为什么好：采光好、通风好、冬暖夏凉 【最好】 西南为什么好：热只热五个月、但采光是一年【第二】 南北 现在南北的房子也很好，很多现代户型所有房间连两个卫生间都有窗户，又称全明。 【最三】 全明通透户型如下：处处有窗户，有光线，卫生间也是明的！ 面积 面积又分为建筑面积、套内面积和公摊面积 建筑面积又叫产权面积（产权证上标明的面积） 套内面积又叫使用面积即建筑面积减去柱子、墙、门口梯位等的分摊面积，剩下的就是实际上使用的面积。套内面积=建筑面积（或产权面积）— 公摊 电