东平房地产市场调研报告.docVIP

东 平 房 地 产 市 场 调 查 报 告 河北恒森房地产开发顾问有限公司 二零零七年三月 目???? 录第一部分：东平房产市场调查目的一、东平是否适合房地产项目投资二、对企业提供的现有地块进行考察，确定投资可行性三、在确定投资地块的基础上，对其进行开发定位第二部分：东平房地产整体状况分析一、宏观社会环境二、房地产宏观发展环境第三部分：楼盘状况及竞争性物业发展情况第四部分：民购房专项调查报告一、民购房需求调查、消费资料第五部分：地块专项调查一、项目所在位置环境分析二、项目优劣势分析三、项目可行性预测第部分一、二、第部分? 第一部分?东平房产市场调查目的 一、东平是否适合房地产项目投资 二、对企业提供的现有地块进行考察，确定投资可行性 三、在确定投资地块的基础上，对其进行开发定位 ?第二部分 东平房地产整体状况分析 一、宏观社会环境1、人口因素 东平总面积1343平方公里,辖14个乡镇,716个行政村。人口78万,其中常住人口逾万，其中。现有居住条件较差。随着城市化建设加速，拆乡并镇，部分有条件的农业人口将落户市区，预计到“十一五”末，城镇人口达18万人。东平外地流动人口较少，基本属于较封闭城市。 2、文化因素及当地人购房心理 （1）工业全县基本形成了以化工、资源开发、造纸、纺织、橡胶、机械制造、建材、食品加工、酿造、印刷包装、电子电器等为主的工业体系。调查发现，东平购房人群主要为国家公务员和事业单位人员，其次是中小企业主、及乡镇富裕者。（2）东平是位于鲁西南的历史文化名城。东平古称“东原”， 从西周到清代,东平曾为国、郡、路、府、州,一直是区域性政治、经济、文化中心历史悠久，古代文化遗存丰富。历史文化名人罗贯中书仙安道壹、画杰梁楷、杂剧家高文秀因此有着良好的文化教育传统。东平湖是宋代“百里梁山水泊的唯一遗存水域，有着大量水浒英雄活动的遗迹和故事传说。今东平县“承禅山秀水文脉、扬古州水浒遗韵”的发展（3）东平东平东平以上东平人心理特点、性格特点，都值得我们关注和研究。3、城市规划东平南，城市基础设施建设趋于完善，城市的吸引力和辐射力不断增强。目前，城区道路18条，形成了四通八达的道路网络；城市绿化效果显著，建设了佛山公园、平湖广场、光大公园等绿化工程，城市绿化覆盖率达36.4%到“十一五”末，县城建成区面积将达20平方公里，城镇人口达18万人，城市化水平达44%,形成“一主、一辅、一区”的城市发展格局，( 一主就是现有建成区，一辅就是大清河以南，依托瑞星集团的工业区，一区就是白佛山以南至东平湖的旅游、休闲度假区)区东。?4、旅游业发展快速 近年来，东平县大力发展水浒文化旅游，倾心打造“畅游东平湖，活读水浒传”的旅游品牌，推动了全县旅游经济的快速发展。上半年，全县旅游收入、游客人数分别同比增长47％和51％，实现了由旅游大县向旅游强县的跨越。二、房地产宏观发展环境 1、房地产发展概述及近期市场描述 （1）现有房地产企业概述东平房地产开发始于年左右。200年，第一家外地开发商（开发商）介入东平楼市，并占到了地块，现楼盘已。。目前共有家房地产开发公司在投资开发其以东平城市建开发公司和当地开发商，在从事旧城改造建设工作。（2）开发量与销售情况房地产业。先后开工建设佛山、平湖、清河、银山四个住宅小区，总建筑面积25万平方米。目前东平区，。楼盘销售（3）房价情况东平的在120元/㎡－10元/㎡，50元/㎡，价元/㎡。元/㎡ （4）目标消费群国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的主要潜在客户，其中国家公务员所占比例最大。 （5）商情况2、未来楼市走势预测多数消费者现房，东平空置房现象，未来2年内，东平房价上扬3、当前及未来3年土地供应情况预测4、东平购房潜在客户预测及房价承受能力预测国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、、乡镇富裕者等中等收入群体是购房的主要潜在客户。据调查，公务员对房价的承受力为100元/㎡左右，其他则在100元/㎡—100元/㎡左右。? 第三部分楼盘状况及竞争性物业发展情况前??? 言佛山、平湖、清河、银山，内容涉及楼盘规模、特色、价格、户型设计、物业配套、销售状况、售楼人员素质、宣传推广手法等多个层面。一、楼盘调查报告、售楼处分析比较宽敞、整洁、明亮，环境形象一般售楼人员形象，相关专业知识、对楼盘了解程度、对待客户热情程度等都相对较差。 、价格分析 一楼 二楼 三楼 四楼 五楼 车库（地上一层） 价格（元/㎡） 1400 1450 1520 1410 1230 1650 付款方式分析在付款方式上，通常有按揭和一次性付款两种方式一般按揭年。、户型分析 在户型设计上，销售较好。主户型分析目前户型为三二厅一厨一卫，这在东平较具代表性。面积在100—1