世联地产：XX一季度购房者信心指数及政策影响分析.docVIP

购房者信心是指购房者对未来购房决策时机的预期，是预测房地产走势和购房趋向的一个先行指标。 　　一、研究说明 　　1、研究背景 　　当前房地产市场供求严重不平衡造成了房价过快上涨的局面，为了解决供求矛盾，政府先后推出新国十条、国五条、国八条等楼市调控政策。政府一方面通过各种手段迫使卖方资金紧张而加速出货，此类政策主要是针对开发商的，意在促供给；另一方面通过各种政策限制购买力，这些政策主要是针对购房者的，意在抑需求，进而减轻供求矛盾。 　　对于购房者来讲，政府调控的逻辑主要包括两方面，一方面通过提高首付、加息、限购等政策限制购买需求，另一方面试图通过密集政策造势造成房价要下跌的预期，进而减弱购买力。严厉政策下，市场信心如何？市场预期是否改变了？这种改变能否持久？基于此，世联研究通过调查的方式来了解购房者预期的变化，进而更好地把握买方市场的瞬息万变。 　　2、研究内容 　　本报告将着重阐述以下内容： 　　(1)购房者对未来的信心程度如何？ 　　(2)不同城市和地区对未来的信心程度有何差异？ 　　(3)不同类型购房者对未来的信心程度有何差异？ 　　(4)严厉政策对购房者究竟有何影响？ 　　3、研究方法 　　本研究采用调查研究的方法，在全国主要大中城市同步展开网络调查，包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市，重庆、西安、南京、杭州、成都、天津、武汉、长沙、济南、沈阳、厦门、合肥、大连13个二线城市，以及东莞、惠州、佛山、苏州、无锡5个三线城市。调查时间为2011年3月10日-3月25日，共回收有效问卷1496份。 　　世联购房者信心指标体系包含四个题目，其中两个反映购房者对现状满意程度，两个反映购房者对未来的预期。世联购房者信心指数介于0~100之间，0表示完全没信心，100表示完全有信心(如图1所示)。指数值超过50，表示购房者对未来偏乐观，采取实际购买行为可能性高；指数值低于50，表示购房者对未来偏悲观，采取实际购买行为可能性低。 　　图1 世联购房者信心指数指标取值 　　二、2011年1季度世联购房者信心指数 　　1、2011年1季度世联购房者信心指数为55.3，表明购房者对未来房地产走势仍偏乐观 　　2011年1季度世联购房者信心指数为55.3，高于50，表明尽管受严厉调控影响，购房者对未来房地产走势仍偏乐观。由于世联购房者信心指数首次构建，故未与之前购房者信心进行对比。 　　2、二三线城市、中西部地区购房者信心度高于一线城市和东部地区 　　表1展示了不同地区购房者信心差异，不难发现三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市；西部地区购房者信心高于中部地区，中部地区高于东部地区。 　　表1 不同城市和地区世联购房者信心指数比较 　　图2 不同城市和地区购房者对未来房价的预期 　　3、多次置业者和投资型需求对未来的信心度高于首次置业者 　　与政府政策设计初衷恰好相反，严厉的限贷和限购政策打击的却是无房者和首次置业者的信心。表2所列出的不同类型购房者信心指数显示，无房者和首次置业者的信心指数均低于54，而多次置业者和投资型置业者的信心指数均超过60。基于此，世联研究认为，目前实施的政策对刚需客户的心理负面影响更大。 　　表2 不同类型购房者信心指数比较 　　调查数据显示，近期有置业意向的投资客预期未来房价上涨的比例较高，接近六成(59.2%)。正是因为投资客预期未来房价仍然上涨，因而他们的信心指数值更高。相比之下，首置者和改善者预期未来房价继续上涨的比例均较低，分别为47.7%和39%。 　　图3 不同类型购房者对未来房价的预期 　　三、调控政策对购房者的影响分析 　　1、限购政策对购房者的影响是自上而下的，收入越高、支付能力越强，受影响越大 　　2011年1月26日国八条之后，限购政策在省会城市陆续执行。调查数据显示，半数以上的多次置业者受到了比较大或者非常大的影响，已有两套以上住房的多次置业者该比例高达77%。总的来看，这些限购城市中，37%的购房者表示限购政策对其影响比较大或者非常大，短期内这部分购房者的购房需求很难释放；此外，由于限购政策的出台会造成其他客户短期观望，因此限购出台后短期内成交量至少下滑37%。世联研究认为，短期内限购政策在抑制需求方面起到了非常好的作用，尤其是在防止部分投资客囤积房源方面，起到了立竿见影的作用。 　　限购政策的全面铺开对高收入的人群造成了较大影响。高收入意味着具有高支付能力，其购置多套房产也不足为奇。调查数据显示，年收入在20万以上的置业人群中，超过一半拥有至少一套房产，两成拥有两套及以上房产。而年收入在50万以上的置业人群中，超过七成人至少拥有一套房产，四成有两套及以上房产。 　　表3 不同收入购房者房屋拥有情况及支付能力分布 　　从图5中，我们不难看到随着年收入的递减，受限购政策