世联地产：中国房地产业发展将何去何从？.docVIP

中国房地产业发展将何去何从？ 　　——2011年第二届中国房地产业高峰论坛观点实录 　　【背景简介】 　　中国房地产业高峰论坛是中欧国际商学院与世联地产携手联合打造的高端产业论坛，每年举办一届。论坛以中国房地产行业发展前景、问题与解决之道为核心，邀请众多国际国内行业翘楚、资深学者及专家，以东西方高端对话的形式，为房地产业在中国的健康发展建言献策。 　　9月17日，第二届中国房地产业高峰论坛在深圳成功举办。论坛吸引了近300位政府官员、行业精英、知名学者以及媒体朋友参加，与会者围绕当前形势下房地产业的发展前景展开了热烈的讨论。重庆市副市长凌月明先生、原中国住房和城乡建设部副部长宋春华先生、香港房屋协会副主席邬满海先生等嘉宾做了精彩的主题演讲。 　　本届论坛的主题是中国房地产市场发展破局对话，破局意味着转折，意味着拐点，意味着突破。对话围绕保障住房建设与市场参与、房地产融资困局的突破和商业地产的机遇与挑战等三个核心主题展开。 　　【观点实录】 　　主题一：保障住房建设与市场参与 　　1、关于保障房建设，国家的态度 　　中央政府对于保障性住房的建设，第一、必须要做；第二、正在做；第三，要做好。 　　(1)必须做。1996年在伊斯坦布尔召开第二届人居大会，在这个大会上提出两个同等全球性重要意义的目标：第一，人人享有适当的住房。第二，城市化进程中住区的可持续发展。从人权高度，各国政府都毫不例外地要在住房方面承担某种形式的义务。 　　人人享有适当住房，这是人权的一部分；保障人人享有适当的住房，这是政府的义务。 　　(2)正在做。十一五是我们保障性住房取得了重要成果的一个五年计划，一共建成保障性住房1100万套，新增租赁补贴是406万户；到十一五末，实物保障一共解决近2200万户，覆盖率是9.8%，如果加上租赁补贴418万户，目前保障覆盖率大概11.7%。十二五一共是3600万套，十二五末估计保障覆盖面能达到20%。 　　(3)要做好。依靠制度创新和科技进步，把保障房建设得更好。 　　第一、确立保障责任。应该明确政府的责任，中央和省级政府主要是制定政策、设计制度、编制规划、提出要求、监督检查，组织落实是城市政府，包括镇政府。 　　第二、明确保障对象。保障对象包括：双困(住房、经济困难)户；有一定的支付能力，但是很弱，但又不是低保户，根本无力购房的家庭；有一定支付能力，但是无力购买商品房。 　　第四、动态准入机制。尽快进行全国的房屋普查，把房屋产权、户籍管理与个人信息系统相结合，以身份证号为主建立个人终身住房档案。 　　第五、明确保障标准。以中国目前的核心家庭，三口之家作为基础来设计保障标准。廉租住房以40平方米为主；公租房三口之家可以做到40、50、60。 　　第六、精心规划设计。搞好保障房设计，提高适应性。理念就是在较小空间内创造比较高的居住舒适度。 　　第七、确保工程质量。保障房建设要做到安全耐用、节能、环保，目的是减少维护和运行费用，减轻居住负担。 　　第八、全面配套问题。面积小，更小注重配套。 　　2、重庆保障房模式的借鉴意义 　　(1)重庆模式的核心：低端有保障、中端有市场、高端有约束。 　　(2)保障住房的内容：国家的保障房一共七大类11个科目，重庆将经济适用房、廉租房、双限房都取消了，全部采用公租房来覆盖。廉租房不再单独建小区，而是建在公租房小区里面，有7.8%是廉租房。两者的差价由政府来补。 　　(3)保障与建设计划：到去年年底保障了63万户，175万人；重庆市政府提出三年建4000万平方米保障住房的目标，2010年建了1300万平方米，今年已经完成946万平方米，明年还有1350万平方米。未来建设发展的21个公租房小区全部建在一环、二环周边，在轨道交通附近，容积率控制在3.5-4.0，绿化率35%，户型有四种，30-80平米，平均下来52平米一套。 　　(4)管理与准入机制：重庆保障住房由政府来主导，产权姓公；保障对象包括：第一、人均住房面积低于13平米；第二、大中专毕业生；第三、进城务工及外地工作的无住房人员。建立社保、民政、工商的联网系统，严格控制准入资格。 　　(5)土地与建设资金：重庆所有未来建设30万亩土地，都在市政府控制范围内。保障房建设实行四个不收，土地出让金不收、配套费不收、规费不收、建设企业不收建设利润。资金来源于中央政府给的160多亿保障房补贴、土地出让金的11.3%、社会融资。 　　3、怎么建立一个机制来鼓励开发商参与保障房建设？ 　　(1)企业参与保障性住房建设，要分清楚参与什么样的保障房建设。大概分两类，一类是产权式保障，经济适用房、限价商品房、棚户区改造。第二类是租赁式保障，公租房、廉租房。凡是产权式保障住房，企业都可以参与，没有问题。 　　(2)在保障房建设资金筹集方面，中央政府可以发保障性住