上海证大铁北新城项目市场研究报告.doc

上海证大铁北新城项目市场研究报告 目 录 第一部分 宏观分析 前 言 5 1 宏观经济 6 1.1 经济总体状况 6 1.1.1 2005年我国经济发展状况 6 1.1.2 宏观政策对经济的影响 7 1.2 长春市简介 8 1.2.1 位置面积 8 1.2.2 地质地貌 8 1.2.3 水文气候 8 1.2.4 人口与人民生活 8 1.2.5 长春市的特色 9 1.2.6 各行政区简介 10 1.3 长春市宏观经济形势分析与预测 12 1.3.1 国内生产总值（GDP） 12 1.3.2 工业 13 1.3.3 固定资产投资 13 1.3.4 国内贸易 14 1.3.5 外贸 15 1.3.6 物价 15 1.3.7 人民生活 16 1.3.8 财政金融 17 1.3.9 长春市经济未来五年的发展预测 17 2 宏观政策 18 2.1 国家房地产政策 18 2.2 长春地区房地产政策 20 3 长春市住宅市场整体状况分析 23 3.1 开发量：趋于理性 23 3.2 交易量：下降 24 3.3 房价：稳步增长 25 3.4 2005年长春房地产市场需求特征分析 27 3.4.1 按照面积区间划分 27 3.4.2 按照价格划分 28 3.4.3 按照区域划分 29 3.4.4 长春市需求特征结论 29 3.5 2006年长春住宅市场预测 30 3.5.1 政府：加快住房私有化进程 30 3.5.2 房价：小幅增长 30 3.5.3 供应量：普通住宅供应量持续增长 30 3.5.4 需求量：普通住宅成交量有望大幅回升 31 3.5.5 净月区别墅将成为06年长春高端房地产市场的主角 31 4 未来机遇分析 31 4.1 长春市城市总体规划 31 4.2 老东北工业基地的振兴 32 4.3 长春亚冬会的举办 33 4.4 长春冰雪旅游节 33 4.5 中国长春电影节 34 5 宏观分析总结 35 第二部分 区域供应市场调研与分析 1 片区楼盘基本指标及点评 37 1.1售罄项目基本指标及点评 37 1.2在售项目基本指标及点评 39 1.3待售项目基本指标及点评 44 2 区域内在售项目、待售项目对比分析 47 2.1区域内中高端项目对比分析 47 2.1.1开发规模 47 2.1.2销售价格及销售情况 48 2.1.3销售率与销售速度 49 2.1.4主力户型、面积 50 2.1.5建筑形式与建筑风格 53 2.1.6物业管理 54 2.2区域内中端项目对比分析 55 2.2.1开发规模 55 2.2.2销售价格及销售情况 56 2.2.3销售率与销售速度 58 2.2.4主力户型、面积 59 2.2.5建筑形式与建筑风格 63 2.2.6物业管理 64 3 区域房地产市场特征与未来发展 66 3.1区域房地产市场特征 66 3.2区域房地产市场未来展望 68 4 区域代表楼盘深度分析 71 4.1钻石礼都 71 4.2澎湖林苑 74 4.3豪邦·四季风采 76 4.4春天花园 79 5 区域潜在项目分析 81 5.1区域2005年出让地块概况 81 5.2区域2006年待出让地块概况 83 6 区域供应市场总结 85 第三部分 区域需求市场分析 1 宗地所在区域内在售楼盘成交客群分析 86 1.1客群构成 87 1.2 不同类型客群特征分析 88 1.3外区人进入本区购房比例分析 94 1.4区域内在售项目成交客群总结 95 2 长春市重点楼盘成交客群分析 95 2.1 客群构成 96 2.2不同类型客群特征 96 2.3成交客群消费行为特征 98 2.4中高端项目成交客户群总结 98 第四部分 区域内商业综述 1商业概况 99 1.1宽城经济情况 99 1.2宽城区2004年主要经济指标 100 1.3区域规划前景 100 1.3.1三北及配套工程 100 1.3.2北人民大街两侧规划情况 101 1.3.3三大园区建设 102 1.4铁北商业分布情况 102 2 销售类商铺 103 3 租赁类商铺 105 4 商业总结 105 第五部分 地块评估 1 项目概况 107 2地块所在区域现状 108 2.1区域概况 108 2.1.1自然条件 108 2.1.2区域人口 108 2.1.3区域经济 108 2.2城市建设 109 2.3交通设施 109 2.4生活配套 110 2.4.1商业配套 111 2.4.2医疗配套 111 2.4.3教育配套 111 2.4.4金融配套 112 2.4.5邮政配套 112 2.4.6餐饮娱乐配套 112 2.5企事业单位 113 2.6环境污染 114 3 地块所在区域未来前景 115 3.1城市规划 115 3.2市政建设 117 3.3招商引资 119